8.3.מגבלות שהוטלו ע"י המפקח על הבנקים  על שיעורי המימון בהלוואות לדיור.
 

8.1.  שעור המימון – מהו?

שעור המימון הוא  היחס שבין הסכום הכולל של המשכנתא, מכל המקורות, לבין שווי הנכס המשועבד לטובת המלווה. כאשר נרכש נכס חדש מחברה קבלנית מוכרת, יסכים המלווה בד"כ לראות במחיר הרשום בהסכם הרכישה, את שווי הנכס אשר ישועבד לו. כאשר נרכש נכס מיד שנייה, יישלח ע"י הלווים שמאי המוכר ע"י המלווים, להערכת שווי הנכס. שווי הנכס לצורך ביטחונות יהיה שווי הנכס ממוכר מרצון לרוכש מרצון (מחיר שוק), כפי שהעריך השמאי, כאשר מסכום זה יופחתו כאמור המסים שיהיה על בעלי הנכס לשלם במקרה מימושו (מס מכירה, מס שבח מקרקעין והיטל השבחה – אם יחולו). כן יופחת סכום מסוים למכירה באילוץ (ל"מימוש מהיר"), בד"כ  15% מהשווי.
 

8.2.  שעור מימון גבוה – סיכונים למלווים,  אך גם ללווים!       

ככל  ששיעור  המימון  יהיה  גבוה   יותר,  גדל  הסיכון  שהמלווים  נוטלים  על  עצמם.  אם     ייבצר   מאת  הלווים  להמשיך  לפרוע  את  ההלוואה,  ייאלצו  המלווים  לממש  את  המשכנתא     ולהעמיד את הנכס למכירה, באמצעות הלווים או בדרך של הוצאה לפועל ובאמצעות כונס נכסים     שמונה  לצורך  זה  ע"י  רשויות  המשפט.  בדרך  כלל תינתן ללווים האפשרות  למכור את הנכס     בעצמם במשך תקופה סבירה, ולפרוע את יתרת ההלוואה. אם לא יעשו כן, יעשה זאת המלווה באמצעות הכונס. כאן עלול להיגרם ללווים נזק כספי חמור, עקב מכירה באילוץ, שבדרך כלל נעשית במחיר הנמוך במידה ניכרת ממחיר השוק.
במקרה ששיעור המימון גבוה,  אם משום שכך ניתנה ההלוואה במקורה, או  משום שחלה ירידה ניכרת בשווי הנכס בשוק הדירות, לאורך תקופת ההלוואה הארוכה, קיים חשש כי התמורה, אשר תתקבל ממכירת הנכס, לא  תכסה     את יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת. במקרה זה  יהיה על הצדדים, המלווה והלווים, להגיע להסכם     על תשלום היתרה. במקרים שהמצב  הכלכלי ו/או הרפואי של הלווים קשה, וניתן לכך אישור     של רשויות הרווחה המקומיות או אישור רפואי, אפשר שהמלווים או ועדה משותפת לבנקים     ולמשרד השיכון, (אם יתרת המשכנתא כוללת כספי תקציב לזכאים), יוותרו על יתרת החוב, כולה     או מקצתה.
אין כיום ביטוח גורף, המכסה  את הסיכונים אשר הבנקים עשויים ליטול על עצמם  בעת מתן     שעורי מימון גבוהים כאלה מהמקובל בשוק המשכנתאות. שיעורי המימון הוגבלו לפיכך על ידי הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל – בהלוואות לדיור.  הלוואות מגובות משכנתא, הניתנות למטרות שאינן לדיור (לכל מטרה או למסחר ועסקים), המובטחות באמצעות שעבוד דירות או בתי מגורים צמודי קרקע – אף הן כפופות למגבלות בנק ישראל בקשר לשיעור המימון. בהלוואות שאינן כנ"ל – שיעור המימון נתון לשיקולי כל בנק, בהתאם לנהלים פנימיים, או לנתוניו הספציפיים של הלווה וכפוף למשקלם של הביטחונות שימציא לבנק.
 

8.3.  מגבלות שהוטלו ע"י הפיקוח על הבנקים

על שיעורי המימון בהלוואות לדיור:
המלווים יהיו זהירים  במתן  שעורי  מימון  גבוהים  ללווים בהלוואות לדיור, ולעתים לא יאשרו  הלוואות לדיור עד גובה התקרה המותרת על ידי הפיקוח על הבנקים, בהתחשב בטיב הלווים והנכס. המלווים  יבחנו  היטב  את  טיב הבטוחה הנכסית ואת יכולת ההחזר של הלווים, בטרם יחליטו על מתן הלוואה בשעורי המימון המירביים המותרים. שעורי המימון המותרים בהלוואה שמקורה בכספי הבנקים נעים בין
עד 75%  ממחיר או משווי הדירה הנרכשת כדירתם הראשונה  של הלוים,
לבין 70%  לרכישת דירה חליפית
ולבין  50%  לרכישת דירה שאיננה בקטגוריה אחת משתי הראשונות, דירה להשקעה. ראו פרטים בסעיף 5.2. במאמר זה.
< לעמוד הקודם