מכספי תקציב.
        הבנק.

 

9.1. שעורי הריבית: הסבר כללי. ריבית קבועה. ריבית משתנה. 

9.2. שיעורי הריבית בהלוואות מגובות משכנתא לדיור, הניתנות לזכאי משרד הבינוי והשיכון מכספי תקציב.

שיעורי הריבית  בהלוואות לתקופה ארוכה, המובטחות במשכנתא והניתנות לזכאי משרד הבינוי     והשיכון מכספי תקציב המדינה, נקבעים ע"י הממשלה. במשך תקופה ארוכה היו שערי הריבית     במשכנתאות   מכספי  תקציב  המדינה  לזכאים, נמוכים  בדרך  כלל מאלה שבהלוואות שגויסו     ע"י המלווים ממקורות אחרים.  בחודשים  האחרונים  מוצעות  ע"י  הבנקים  וחברות  הביטוח,      משכנתאות  הנושאות ריבית שנתית, הנמוכה לעתים מהריבית המוטלת על הלוואות לזכאים     שצברו ניקוד נמוך. אם אין יתרונות אחרים למשכנתא המשולבת, הניתנת משני המקורות, כמו     הגדלת סכום ההלוואה הכולל ("שעור המימון"), מוצע לשקול ויתור על אותו חלק הנושא ריבית    גבוהה יותר.  התייעצו עו היועץ שלכם למימון ולמשכנתאות.


9.3. שיעורי הריבית בהלוואות מגובות משכנתא לדיור,

הניתנות לרוכשי דירה מכספי הבנק.
 כיצד נקבע שעור הריבית שאתם תשלמו בהלוואתכם, שמקורה בכספי הבנק? 
שעורי הריבית בהלוואות מגובות משכנתא, הניתנות הן ממקורות בנקאיים, והן ממקורות חוץ בנקאיים, לתקופה ארוכה, נקבעים ע"י כל  אחד  מאלה,  בהתאם  לשיקוליו העסקיים . הגורמים המרכזיים, אשר ישפיעו על החלטת המלווה העסקי ויקבעו את גובה הריבית  שישלמו הלווים בהלוואותיהם,  יהיו   ש י ק ו ל   ה ר ו ו ח  מחד גיסא ,   ו ג ו ר ם   ה ת ח ר ו ת   מאידך. 
שערי  הרבית  המוצעים בשוק המשכנתאות והתחרות על "הלווה הטוב",  ישפיעו  ללא  ספק  על  גובה  הריבית שתוצע לכם. אולם, גורם התחרות מגביל את רווח המלווים. במשא ומתן עם הבנקים וכל גורם מימון אחר הפועל בשוק, חשוב לדעת את גבול יכולתם להתפשר עמכם על שעור הריבית.   
חִשבו בצורה זאת: כדי לתת לכם הלוואה לזמן ארוך, צריך שיהיו למלווה מקורות כספיים לכך,     ולאותה תקופה. הביקושים  להלוואות, בדרך כלל, עולים לאין שעור על המקורות העצמיים של     המלווים. לכן,  על המלווה, ונביא כאן כדוגמא את המלווה הקלאסי – הוא   ה ב נ ק, לקנות  כסף בשוק ההון, עבורכם ועבור לווים רבים נוספים,  שביקשו  הלוואות  חדשות  מאת  הבנק במשך השבוע האחרון, למשל.                                                     
לשם דוגמא נאמר, שבמשך שבוע הצטברו בבנק בקשות, שלכם ושל לווים נוספים, בסכום כולל   של מאה מיליון ₪. הבנק גייס למטרה זו מהונו העצמי , נאמר, עשרים מיליון  ₪. אם כן, על  הבנק  לגייס,  כדי  לספק  את  הביקושים  המצטברים,  שמונים   מיליון  ₪  נוספים.  את  הכסף     הזה מגייס הבנק בשוק ההון, ממכירת אגרות חוב לציבור, או מפקדונות של משקיעים מוסדיים כמו קופות גמל,  קרנות פנסיה וחברות ביטוח, וכן מגורמים שונים עתירי הון - פרטיים ומוסדיים ומחוסכים בתכניות חסכון בנקאיות.
למעשה,  הבנק  המגייס  את  הכסף  הזה עבורכם, חותם עם המקורות מהם גייס כסף זה  על    הסכם פיקדון, הדומה במהותו להסכם ההלוואה שאתם עומדים לחתום עם  אותו  בנק, כאשר הלווה הוא הבנק.  הסכם זה     מחייב את הבנק להחזיר את כספי הפיקדון  למפקיד , בתנאים שנקבעו ביניהם ועפ"י לוח סילוקין     קבוע  מראש.  בהסכם  זה  מסכם  הבנק,  או  כל  מלווה  המגייס  כסף בשוק ההון, מה יהיה שעור    הריבית השנתית, שהוא ישלם למפקיד.      
הבנק  מתחייב  בפני  המפקידים או החוסכים, כאמור, לשלם  להם  ריבית. נאמר שגובה הריבית      הממוצעת, שהתחייב  הבנק לשלם  לכלל המפקידים, עבור פיקדון  ל-20 שנה,  הוא  (לדוגמא),     במסלול הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה, 2.5%  לשנה.  כאן יחשב הבנק מה יהיה  שער הרבית שהוא יגבה מכם בהלוואתכם.  רבית זו תכלול את עלות הגיוס, אשר לדוגמא כאן היא 2.5% לשנה, את גובה המרווח הדרוש לשם  מימון הוצאותיו השוטפות של הבנק ותפעולו , למשל 0.75% לשנה, ואת הרווח  הסביר  לפני מס שמבקש הבנק לקבל  לאחר ניכוי הוצאותיו כמפורט לעיל, למשל  0.75%  לשנה. דהיינו  - אתם תשלמו 4.0% לשנה. גורם נוסף הוא גורם הסיכון שבמתן ההלוואה ללווים, שחלק מהם מבקשים לקבלה לשם קניית דירה, למשל, בטרם התבססו כלכלית. 
שער הריבית השנתית  שאתם  תשלמו  בהלוואתכם, אמור לכלול לפיכך את עלות הגיוס, את "המרווח" -  הוצאות הבנק (או הוצאותיו של כל מלווה אחר), את הרווח המצופה ואת הסיכון. כל  הפחתה  בריבית   תנגוס  ברווח של הבנק, וכל הוספה לה תגדיל אותו.        
שעור הריבית שאתם   ת ש ל מ ו   במסגרת ההלוואה, ייקבע  ע"י  המלווים  בהתחשב  בתקופת  ההלוואה ובשיקולי תחרות ורווח. שעור הריבית בהלוואה הניתנת בריבית קבועה ייקבע מראש לכל תקופת ההלוואה. אם ניתנה ההלוואה בריבית משתנה – תיקבע הרבית עד למועד השינוי.   
מרכיב ההון העצמי של גורמי המימון השונים במשכנתאות - מוגבל. הון עצמי זה, אשר ניתן לייעד אותו למטרת ביצוע הלוואות חדשות, נובע מהמקורות הבאים:
רווחי העסק (אכן, בנק או כל מלווה חוץ בנקאי, למעט הממשלה או תאגידים ציבוריים המתקצבים הלוואות לדיור לזכאים להן), הם  עסק  לכל  דבר  ועניין.
סכומים  המשולמים  ע"י  לווים   כהחזרי  הלוואות (תשלומים חודשיים  ופירעונות  מוקדמים).  גם אלה משמשים  כאחד המקורות  לביצוע  הלוואות  חדשות.
הזרמת  כספים  לעסק  ע"י  בעלי  המניות שלו – אם  כהלוואות  בעלים  ואם  כהגדלת הון המניות.
הביקוש להלוואות בנקאיות מגובות משכנתא לדיור, גדל בשנים האחרונות לממדים חסרי תקדים.   ביקוש גבוה זה, שאינו פוחת, בשיעורי ריבית נמוכים ללא תקדים, וכמות הכסף הדרושה לספק ביקושים אלה, אפשר שישפיעו על מחיר הכסף המגויס ע"י הבנקים בשוק ההון כבר בעתיד הנראה לעין. אם אכן יתייקרו המקורות והריבית על המשכנתאות תעלה, יגרום הדבר תוך זמן קצר יחסית לירידה בביקושים להלוואות לרכישת דירות, לצמצום הבנייה, לביקוש גובר לדירות בשכירות, לעליית שכר הדירה, למצוקת דיור מתגברת וללחץ על הגורמים הממשלתיים להזרים כספים לבנייה תקציבית להשכרה, לפחות למשפחות חסרות דיור.
לסיכום: הבנקים מצדם מצליחים בינתיים לגייס כספים בשוק ההון במחיר סביר, ממכירת  איגרות  חוב    לציבור המשקיעים, רכישת פיקדונות מחברות ביטוח, מקרנות פנסיה, מקופות גמל, מתאגידים עסקיים ומבעלי הון עתירי ממון. רוב חברות הביטוח, אשר בעבר פיתחו את ענף המשכנתאות לדיור, כשמקור המימון לכך היה כספי פרמיות ביטוח החיים של עמיתיהן, חדלו מכך והן מעדיפות להפקיד כספים אלה בבנקים לתקופות בינוניות וארוכות, כפיקדונות למתן משכנתאות לדיור ו/או למטרות אחרות.


9.4. שיעורי הריבית בהלוואות מגובות משכנתא לדיור, לעסקים או לכל מטרה.

הלוואה מגובת משכנתא מכספי הבנק, הניתנת שלא למטרת דיור, אלא למטרה עסקית, או לכל מטרה אחרת, תישא בדרך כלל שיעור ריבית גבוה יותר משיעורי הריבית. אשר נושאות הלוואות מגובות משכנתא לדיור.
הרי הקדמה, לא קצרה, על שיעורי הריבית בשוק המשכנתאות לדיור, השייכת לעניין.
זאת לדעת: קבוצת הלווים זו, נחשול אדיר של צרכנים, מבצעים הלוואות  מגובות משכנתא לדיור, למטרות רכישת דירה או בית, או להרחבתם ולשיפוצם. אנשים ונשים אלה, מסתייעים בכספי הבנק ובהון עצמי שנע בין 25% ל-30% ממחיר הדירה או הבית הנרכש. בסך הכל הם רוכשים קורת גג לתא המשפחתי - הקיים או המתהווה.  זוהי קבוצה מועדפת, גדולה וגדלה והולכת ומתרחבת, משנה לשנה. זו קבוצת לווים בעלת מוסר תשלומים גבוה בדרך כלל , שהביטחונות הנכסיים בטחונות של הלווים הנמנים עליה יציבים, שהוכיחו במשך שנים יכולת החזר ומוסר תשלומים. בשנת 2016 ביצעו הבנקים ללווים אלה משכנתאות בסכום כולל של כ-60 מיליארד שקלים חדשים. סכום נכבד לכל הדעות.
אולם, לווים אלה, בשל שעורם הגבוה באוכלוסיית הלווים ובשל התקופה הממוצעת הארוכה של הלוואתם והתמורות העלולות לחול בתקופה זו באיכות חלק מהבטוחות הנכסיות וביכולת ההחזר של חלק מהם - עלולים להיהפך לנטל. בשל כל אלה הוציא המפקח על הבנקים הוראות לבנקים, המגבילים את שיעורי המימון שהם רשאים לבצע בהלוואות לדיור, ואת היחס בין התשלום החודשי ע"ח פירעון המשכנתא, לבין ההכנסה הפנויה של הלווים. דבר זה להערכתי העמיד את הבנקים בעמדה יציבה יותר מול קבוצה  ענקית זו והסיכונים נראים מרוסנים ותחת שליטה.
הואיל ולכל בנק אינטרס לכלול אוכלוסיה זו בין לקוחותיו – גברה התחרות עליה. רצון עסקי זה והתחרות שבאה בעקבותיה, יחד עם מחירי גיוס מתונים, הביאו להפחתה ניכרת  בשיעורי הריבית בשוק המשכנתאות לדיור בישראל.
לעומתם – הקבוצה העסקית, המבקשת ומבצעת הלוואות מגובות משכנתא (אני מדגיש – אנו דנים כאן בהלוואות מגובות משכנתא) לקידום עסקים, תעשייה, מלאכה ולכל מטרה אחרת. שם – עסקים כרגיל. שערי הריבית נעים בין מתונים לגבוהים,  גם כאשר ניתן להבין כי מחירי הגיוס יציבים, פחות או יותר וכי התקופה הקצרה יחסית של הלוואות אלה אף מקטינה את הסיכונים לעומת ההלוואות לדיור – עדיין הרפתן החרוץ ממושב היוגב בעמק יזרעאל, הגאה על רווחיות הרפת שלו, שהוא מתפתח כחקלאי, על פיתוח משק לתפארת ועל תרומתו במיקרו לפרנסת משפחתו בכבוד, ובמקרו על חלקו בקידום הכלכלה הישראלית וצמיחת המשק היצרני -  עדיין הוא נאנק מעול הריבית הגבוהה ומחכה לגאולה.
או מי שירש מהוריו עליהם השלום את הבית בו נולד ובגר, במושבה הותיקה, הקים בו משפחה וממנו יצא לשירות בטחוני בן עשרות שנים. לעת גמלאות בנה בעסקת קומבינציה בית דירות על מגרש-ביתו, קיבל מימון בנקאי ("הלוואה עסקית") למימון חלקו בעלויות הבנייה והעמיד בטוחות נכסיות להבטחת פירעון ההלוואה ביחס של 1:5. עתה, לאחר סיום הבנייה ואכלוס דירותיו בשכירות חודשית, העמיד דירות למכירה כמקור לסילוק ההלוואה – אך הנהו משלם מגמר הבנייה והשכרת דירותיו "רבית פיגורים" לבנק בשיעור של 18.5% לשנה! (והוא משלם אותה בדייקנות).
נכון, קורת גג למשפחה צעירה, זו בהחלט השתתפות הבנקים במשימה לאומית, אבל הצמיחה במשק, ויצירת דירות חדשות לאותם משקי בית הזקוקים לקורת גג – אינם משימה לאומית? במה חטא שהבנק מעניש אותו בריבית, שהיא פי 5 ויותר מהריבית הממוצעת במשק להלוואות חוץ בנקאיות בלתי צמודות?
אז, אנשי העסקים והלווים לכל מטרה: אין לנו בשורות טובות עבורכם היום. אבל נעשה כל אשר לאל ידינו כדי למָתֶן את שיעורי הריבית המוטלת על הלוואות לעסקים ולכל מטרה.
< לעמוד הקודם