מאמר זה אינו בא במקום ההנחיות והתדריכים, שיימסרו לכם בבואכם לבקש משכנתא. המלווים השונים  ובהם  תאגידים בנקאיים ישראליים,  חברות  ביטוח או חברות בת של חברות ביטוח,  תאגידים  חוץ  בנקאיים וגורמים פרטיים, וכן היועצים למימון ולמשכנתאות - ימסרו לידיכם תדריך בכתב ובו הנחיות מפורטות בדבר הליכי ביצוע ההלוואה. האמור כאן נועד לתת לכם מידע כללי מוקדם על שוק המשכנתאות, נהליו, תנאיו, שיקולי המלווים השונים ודרכי התנהגותם עם צבור לקוחותיהם   במהלך  חיי  ההלוואה.  באמצעות מאמר זה והאתר, שהמאמר הינו חלק ממנו. קבלתם או תקבלו   מידע  על  חלק  מהחוקים,  התקנות  והנהלים, אשר על פיהם אמורים המלווים לנהוג בעת מתן הלוואה מגובת במשכנתא. אני חוזר ומקווה שהייתי לכם לעזר עד עתה, ואהיה לכם בכך לעזר גם בעתיד.
מניסיוני הרב שהצטבר בשלושה רבדים – כבנקאי בכיר בעבר, כיועץ עצמאי למימון ולמשכנתאות כיום וכאזרח מן השורה אני מעיד, כי המקורות הזמינים והזולים ביותר לקבלת משכנתא לתקופה ארוכה (עד 30 שנה), הם התאגידים הבנקאיים, כאשר מעליהם יושב/ת ומפקח/ת, חוסם/ת ובולם/ת, שומר/ת ומכוון/ת, מדריכה וגם מגביל/ה – המפקח/ת על הבנקים. וטוב שכך. ישנה תחרות, וזה בסדר, אך לא "איש הישר בעיניו יעשה".
גופים  חוץ  בנקאיים, מוסדיים ופרטיים, בדרך כלל יקרים יותר והצרכנים הפונים אליהם אמורים לדעת זאת.
צריך לציין כאן: הפנייה  לגופים חוץ בנקאיים, יש בה יתרון  לגבי  חלק  מהצרכנים,  אשר  מסיבות  שונות  נדחו  ע"י המערכת  הבנקאית  וזהו מקור המימון היחיד לקבלת משכנתאות, הזמין לגביהם.
עליכם, הצרכנים, לגלות זהירות מרבית ולבחון היטב את יכולתכם לעמוד בהתחייבויותיכם הכספיות כלפי המלווים באשר הם – בין אם אלה תאגידים בנקאיים ובין אם אלה מקורות מימון חוץ בנקאיים, חלקם פרטיים.
ראוי לדעת: לבנקים מנגנון משומן היטב, כמעט אוטומטי – אף כי הוא מופעל, עדיין, בידי אנשים, בני אדם, אשר לא תמיד יהיו מוכנים להקשיב לכם. מרגע שנוצר בהלוואתכם פיגור תדיר בתשלומים על חשבון פירעון המשכנתא, מנגנון זה מופעל וכוחו רב. דומה הדבר למפעל תעשייתי, אשר בלחיצה על כפתור חשמלי אחד מופעלת מערכת מכנית הפועלת ביעילות ובנחישות. זה כאילו סרט נע, מערכת גלגלי שניים, בה גלגל מפעיל גלגל, לכל גלגל תפקיד משלו. בסופו של הסרט הנע הזה נוצר מוצר, מתקבלת תוצאה, מגיעים למטרה. במקרה שלנו יקבל הבנק את כספו או לפחות את חלקו, ואילו אתם תיוותרו – לא תמיד, אך האפשרות קיימת - ללא דירה או בית, ועם משפחה שגָדלה ובָגרה בינתיים. ומה אז? מותשים, אוגרים כוחות ומתחילים מחדש.
תהליכי האכיפה נשענים על חוזה ההלוואה אשר חתמתם או תחתמו עליו בראשית הדרך, על החוק והתקנות, על הוראות ניהול בנקאי תקין של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, על נהלי הבנקים או גורמי המימון החוץ בנקאיים ועל עובדים ומנהלים, אשר התחייבו בפני בעלי המניות להתייחס לכספיהם ולכספי המפקידים והחוסכים – כאילו כספם הוא. ואין בעניין זה הבדל מהותי בין תאגידים בנקאיים להתאגדויות חוץ בנקאיות העוסקות במתן אשראי, ובכלל זה משכנתאות, לתקופות ארוכות, והפועלות במסגרת "חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, התשנ"ג-1993" ובמסגרת "תקנות הסדרת הלוואות חוץ-בנקאיות, התשנ"ד- 1994".  
עפ"י התיקון לחוק הנ"ל משנת תש"ס, שיעור הרבית המרבית שרשאי מַלווה חוץ בנקאי לגבות מלווה, הוא פי שנים ורבע מן השיעור שיפרסם בנק ישראל מדי חודש בחודשו, של העלות הכוללת הממוצעת לאשראי השקלי הלא צמוד, הניתן לציבור על ידי הבנקים. לדוגמא – בחודש פברואר 2017 הייתה העלות הכוללת הממוצעת של האשראי השקלי הלא צמוד 3.50% לשנה, והריבית השנתית המרבית שהייתה מותרת לגבייה באותו מועד בהלוואות חוץ בנקאיות לא צמודות, נקבעה ל-  8.75 לשנה! זה חוקי, אבל...    
הריבית הממוצעת בהלוואות מגובות משכנתא לדיור כיום, הנגבית בימים אלה על יזי תאגידים בנקאיים בישראל, מציבור רוכשי הדירות הממוצע, עומדת כיום בערך על אותו שעור – כ- 3.50% לשנה.
מדוע אני מתריע?
עשיתי זאת בתחילת מאמר זה, ואני עושה זאת בסיכומו. "סוף מעשה במחשבה תחילה". בכל פגישה ראשונה עם זוג צעיר או ותיק, הבא לקבל ייעוץ וטיפול בגיוס המימון, הדרוש לרכישת דירה או בית, אני חוזר ומדגיש: בחנו היטב את המקורות ונתחו היטת את יכולותיכם הכלכליות והכספיות היום ולאורך זמן. הביאו בחשבון תמורות והתפתחויות אפשריות במהלך החיים המשותפים: הקמת משק בית, רכישת השכלה או מקצוע והתבססות במשלח היד - אם כעצמאי או כשכיר, הרחבת המשפחה, דילמות כמו פסק זמן לגידול הילדים, או תשלום לא מבוטל לפעוטונים ולצהרונים - יחד עם קריירה ממריאה.
מצד אחד תמיד קיימת תקווה להתפתחות כלכלית חיובית במהלך השנים, אולם מאידך צופנת המציאות בחובה הפתעות וגם כישלונות, חלילה. עסק שכשל, או צמצומים ופיטורין וחיפוש עבודה בגיל מתקדם. או אפילו במובן החיובי: יציאה לחופשת לידה ממושכת ללא תשלום ("עד שהילד יגדל קצת"): מצד אחד גידול בהוצאות – הרי המשפחה התרחבה. מאידך –  חופשה ללא תשלום, ההכנסה פחתה.                                                                                                         
כאשר מכינים תכנית עסקית להקמת עסק חדש או לבניית מתחם מגורים, ולצורך ההדמיה נקרא למיזם זה "הפרויקט", מביאים בחשבון את עלויות ההקמה ואת תחזית ההכנסות. תקציב ההוצאות כולל בין היתר סעיף חשוב ונכון: ב.צ.מ., דהיינו – הוצאות "בלתי צפויות מראש". משבר בענף ו/או תחזית הכנסות שלא התממשה במלואה, מגלים עם סיום הפרויקט כי לא עמד בתחזיות והדו"ח הכספי אולי אף מעיד על הפסד.
כך גם בניהול משק הבית שלכם. יש הוצאות בלתי צפויות מראש גם בניהול משק בית. במהלך הקריירה הארוכה שלי, הן בעבודתי רבת השנים כבכיר בבנק - והן כיועץ עצמאי למימון ולמשכנתאות, לא פעם מיתנתי התלהבות של אנשים צעירים בראשית שנותיהם כבוגרים, והורדתי את רף תכניותיהם לגובה המציאות.
 אביא לכם דוגמא שאני זוכר היטב  מימי עבודתי כמנהל הסניף הראשי של הבנק בו עבדתי:
הלקוחות, זוג צעיר, היו חסרי דיור בבעלות והתגוררו בשכירות, הורים לפעוט. הם בקשו להיוועץ בי. לאחר שבדקתי יחד עמם את מצבם המשפחתי, תכניותיהם להרחבת המשפחה, יציבותם הכלכלית, מקצועותיהם, הכשרתם והשכלתם, מקורות הכנסותיהם ומקומות עבודתם, אפשרויות תמיכה משפחתית במידת הצורך ותחזיותיהם מבחינת תעסוקה – עשינו יחד הערכת מצב ויעצתי להם להסתפק בשלב זה בפחות, לוותר על החלום לבית צמוד קרקע בכפר כבר עכשיו, לרכוש דירה צנועה בפריפריה, להנמיך את גובה המשכנתא ולהקטין את התשלום החודשי שהתכוונו לשלם מתוך הכנסותיהם הפנויות. מאידך - לחסוך סכומים קבועים בתכנית "חסכון לדירה" (היה אז דבר כזה).
לאחר שהתייעצו גם עם הוריהם – שמעו בעצתי וכאמור – החליטו להתקדם, צעד אחר צעד. הם קבלו את המשכנתא , אכלסו את דירתם הצנועה והלכו לדרכם.
לא זכרתי את שמותיהם, אך בסיפור שלהם השתמשתי מספר פעמים בהדרכות שנתתי לציבור צרכני משכנתאות.  
שנים חלפו. פרשתי מהבנק והחילותי יחד עם שותף הזכור לטוב, בקריירה שנייה  כיועץ למימון ולמשכנתאות, בה אני עוסק גם כיום. יום אחד,  לאחר תיאום טלפוני, התבקשתי לקבל לפגישת ייעוץ הורים וילדיהם – זוג צעיר, נשואים והורים לפעוט, המבקשים לרכוש את דירתם הראשונה וזקוקים למשכנתא.
הם הגיעו לפגישה. למרות שלושים השנים שחלפו, זיהיתי את האב ואשתו כזוג הצעיר שישב מולי בבנק ושמע בעצתי. עכשיו, כעבור שנים, נסגר המעגל והחל פרק שני בסיפור מהחיים.
התחרות  בין  הבנקים לבין עצמם, ולבין חברות הביטוח והתאגידים החוץ בנקאיים, מביאה לעיתים להפחתה בשיעור הריבית, לגיוון במסלולי הריבית והמוצרים (סוגי המשכנתאות), ולהעלאת רמת השירות לציבור הצרכנים.
תנאי  ההלוואות  ל"זכאים"  זהים  בכל  הבנקים  ונקבעים  ע"י  הממשלה,  אולם  תנאי  ה"הלוואה המשלימה" או ההלוואה החופשית מכספי הבנק, שונים מבנק לבנק ומחברת ביטוח  לגורמי מימון פרטיים. שעורי הריבית, מסלולי ההלוואות, אפשרויות התמהיל בין הסוגים השונים והחשוב לא פחות – רמת השירות, שונים ממלווה למשנהו.
המלווים השונים יציעו לכם מבחר ניכר של הלוואות מכספיהם, בריבית קבועה או משתנה, לתקופות פירעון קצרות או ארוכות יותר, בשיעור ריבית אטרקטיבית יותר או פחות. בדיקת שוק המשכנתאות מצביעה על  גיוון  רב  במסלולים, במוצרים, בשערי  הריבית,  בתנאי  ההחזר  וההצמדה,  בשיעורי  המימון  ועוד.  רמות השירות תהיינה  שונות  מבנק  לבנק  ומסניף  לסניף,  ובין חברות ביטוח והתאגדויות עצמאיות, המציעות משכנתאות לצרכנים. לכן – חשוב לעשות סקר שוק, לבדוק היטב את תנאי ההלוואות וסוגיהן ואת טיב השירות המוצע לכם על ידי תאגידים ציבוריים ופרטיים. שקלו שוב לשכור את שירותיו של יועץ למימון ולמשכנתאות. הוא יסייע לכם לאורך כל הדרך אל הבנק. וכבר נאמר: "אין חכם כבעל הניסיון".
אתם הרי עומדים להתקשר עם המלווה  לזמן ארוך – אז מדוע לא להפעיל שיקול דעת, להיוועץ במומחים ולבחור מסלול מתאים, במחיר תחרותי וגם - שירות   נעים,  מקצועי  ומתחשב ?
דרך צלחה!
עודד איתן.
< לעמוד הקודם