12.1. מהו מיחזור משכנתא ?

  מיחזור משכנתא הוא –  ביצוע הלוואה חדשה ובתנאים חדשים, אשר מטרתה היא פירעוןמשכנתא קיימת, שבוצעה בעבר ע"י אותו מלווה או ע"י מלווה אחר ובתנאים שונים, ואשר להבטחת פירעונה תירשם משכנתא על אותו נכס, אשר שימש בטוחה נכסית להבטחת פירעונה  של ההלוואה המקורית.


12.2. מתי  כדאי לכאורה למחזר משכנתא ?  

(בדיקת הכדאיות – ר' סעיף 12.3. להלן).
  1. כאשר הריבית המוצעת לכם ע"י המלווים (בנקים מסחריים, בנקים למשכנתאות, חברות  ביטוח,  תאגידים  חוץ  בנקאיים  למתן  אשראי  וגורמים  פרטיים),  נמוכה מהריבית  בה  מחויבת  ההלוואה הקיימת שלכם, סביר כי קיימת כדאיות  כלכלית  למחזר  את ההלוואה   (ראו  להלן). 
  2. כאשר  המסלולים  והמוצרים,  המוצעים  ע"י  המלווים  השונים,  מתאימים לכם יותר ממסלולי ההלוואה הקיימת. (בהקשר  זה  ראו  לעיל פרק  מסלולים ומוצרים). 
  3. כאשר סכום יתרת ההלוואה גבוה, מועד סיום ההלוואה רחוק והתשלום החודשי מעיק ומכביד, יש  לשקול - מעבר ליתרונות המוזכרים לעיל, להטבות המוצעות לכם  בתנאי הריבית  ומעבר לנוחיות  ולחסכון  הטמונים  במסלול  הנבחר,  אף  את  האפשרות  להאריך את  יתרת  תקופת ההלוואה  לתקופה ארוכה יותר, ובכך להקטין את גובה התשלומים החודשיים במידה ניכרת. 
  4. ואפשר גם להפך:  כאשר  הוטב  מצבכם  הכלכלי,  יכולת  ההחזר  שלכם  גדלה  והכדאיות הכלכלית למחזר את ההלוואה נבחנה , קיצור תקופת ההלוואה יחסוך לכם חיובי ריבית על  יתרות  קרן  חודשיות, הפוחתות  במהירות  גבוהה  יותר  וחשוב  לא  פחות – ככל  שתקופת ההלוואה הממוחזרת תהיה קצרה יותר, תוצע לכם ריבית אטרקטיבית יותר.
  5. אם  כבר  פרעתם  חלק  ניכר  מהלוואתכם  המקורית ואתם  זקוקים  לסכום  נוסף לצרכיכם האישיים, כמו להרחבת דיור, לשיפוצים או כ"הלוואה לכל מטרה", בקשו  בעת הגשת הבקשה  למיחזור  את  הסכום  הנוסף הדרוש לכם ושלבו אותו בהלוואה הממוחזרת. אישור הלוואה נוספת  יהיה  כפוף  ליכולת ההחזר שלכם ולשוויו, עפ"י  הערכת שמאי  מרשימת השמאים המומלצים על ידי הבנק.


12.3. בחינת הכדאיות הכלכלית של המיחזור.

  1. נתוני ההלוואות הקיימות, הדרושים לצורך בדיקת הכדאיות  הכלכלית:
    1. .שם הבנק בו בוצעה ההלוואה המקורית, מספר ההלוואה ומספר החלק בהלוואה, אם ההלוואה בוצעה במסלולים שונים.
    2. התנאים בכל מסלול: תנאי ההצמדה, תנאי הרבית- קבועה או משתנה, שעור הריבית ותנאים מיוחדים אם קיימים כאלה.
    3. היתרה לסילוק של כל חלק וסה"כ יתרת ההלוואה המקורית לסילוק.
    4. התשלום החודשי האחרון ע"ח קרן ורבית.
    5. שיטת ההחזר ( "שפיצר" או  "קרן שווה" ).
    6. יתרת תקופת ההלוואה ( תאריך סיום ההלוואה וחודשי התשלום הנותרים).
    7. הסכום שישולם סה"כ  ע"ח פירעון ההלוואה, ביתרת התקופה ולפי התנאים המקוריים.  
  2.  תנאי ההלוואה הממוחזרת, כפי שהם מוצעים לכם:
    1. יתרת  ההלוואה למיחזור, שהיא סה"כ יתרת ההלוואה המקורית לסילוק מלא וסופי, ולסכום זה יש להוסיף, את סכום עמלת הסילוק המוקדם, אם אושר לשלמו לשעורין, לאורך תקופת ההלוואה. אין לכלול בסעיף זה סכום נוסף, אם אושר כזה.
    2. שעור הריבית החדשה.
    3. התקופה המבוקשת בחודשים.
    4. התשלום החודשי החדש.
    5. עלות ההלוואה הממוחזרת (תשלומי קרן ורבית בלבד). העלות היא סכום התשלומים החודשיים, אשר ישולמו במשך תקופת ההלוואה (התשלום החודשי הראשון כפול מספר חודשי תקופת ההלוואה עד למועד סיומה). אם קיים מסלול צמוד, אין דרך לאמוד אותו ולהוסיפו לתשלומים החודשיים, ולפיכך יש לחשב ולנטרל גם את הפרשי ההצמדה אשר שולמו בפועל בהלוואה המקורית.
    6. חישוב  עלויות  המחזור: אם  לא  הוספה  עמלת  הסילוק  המוקדם  כקרן  להלוואה הממוחזרת, יש לכלול אותה במסגרת עלויות המחזור. כן יחושבו בסעיף זה הוצאות נוספות החלות על המחזור, כמפורט להלן בסעיף קטן
    7. החיסכון הכספי  כתוצאה  מהמחזור, הוא ההפרש שבין  סך כל עלויות  ההלוואה המקורית, אילו המשיכה להתקיים למשך יתרת תקופתה, לבין עלויות ההלוואה החדשה עד לסיום תקופתה.
      בחישוב עלויות ההלוואה המקורית יש לכלול את סך כל התשלומים החודשיים על חשבון פירעונה, עד לסילוקה המלא, לפי תנאי ההלוואה המקוריים (קרן וריבית), ללא הפרשי הצמדה אשר אין לדעתם מראש.
      את עלויות ההלוואה החדשה יש לחשב תוך התייחסות לתנאים הטובים ביותר שהוצעו ללווים על ידי הבנקים השונים. בסכום הקרן לצורך חישוב התשלומים החודשיים יש  לכלול את עמלת הסילוק המוקדם, אם סכום זה נכלל בהלוואה שאושרה למחזור.
  3. עלויות המיחזור:
    1. עמלת פירעון מוקדם. יש לקבל מהמלווה המקורי את סכום העמלה המדויק, אותו יהיה  על הלווים לשלם בעת המחזור. במקרים מסויימים תהיו פטורים מחובת תשלום עמלת הסילוק המוקדם. אנא עיינו שנית בפרק בנושא זה לעיל.
    2. דמי פתיחת תיק הלוואה חדשה.
    3.  הוצאות הערכת שמאי – אם תידרש הערכה מחודשת. הערכת שמאי תידרש בכל מקרה, אם תבצעו את המיחזור בבנק אחר, או אם חלף זמן ממושך מיום מתן ההלוואה המקורית וקיימת סבירות כי חלו שינויים בשווי הנכס.
    4. שכ"ט היועץ למימון. 
    5. במקרים מסוימים, כמו בעת מחזור הלוואה עסקית, אפשר שתידרשו לצרף הצהרת הון ותכנית עסקית, אשר הכנתה על ידי מומחה לכך כרוכה בתשלום שכ"ט.


12.4. מחזור משכנתא - הלכה – למעשה.

אם  הבדיקה הכלכלית מצביעה על יתרונות כלכליים לביצוע המחזור – והמחזור  מאפשר פתרונות פיננסיים נוספים עבורכם – קומו ועשו מעשה! בדקו את המסלולים  והמוצרים המוצעים מזמן לזמן בשוק המשכנתאות, היו ערים לשינויים בתנאים  ואתרו  את  ההזדמנות הנאותה והטובה ביותר עבורכם למחזור, על ידי סקר שתעשו לפחות בבנק אחד או שניים, נוסף לבנק בו בצעתם את הלוואחכם המקורית.
 
הריבית יורדת, הריבית עולה, המדד משתולל ונגידת בנק ישראל מנסה לרסן את שוק הנדל"ן.  בתוך כל אלה שוק המשכנתאות תוסס והביקושים הולכים וגדלים ומשפיעים על עלויות המשכנתאות לסוגיהן. ואתם – חובתכם לעקוב אחרי השינויים בתנאי המשכנתאות למסלוליהם השונים. בידקו מזמן לזמן, האם הריבית יציבה, פוחתת, או אולי עולה במסלול זה או אחר. שמרו את הסכם ההלוואה ונספחיו במקום נגיש כדי לאפשר השוואה לנתוני השוק המשתנים. ואם גיליתם הזדמנות להפחית עלויות באמצעות מחזור המשכנתא – קומו ועשו מעשה.
תקופת הלוואה מגובת משכנתא ארוכה בדרך כלל. משכנתא לדיור ניתנת לצרכנים צעירים ואפילו לאלה מכם הנמצאים בשנות הארבעים לחייכם, לתקופות של עד 30 שנה. במהלך תקופת הלוואה ארוכה כל כך, חלות תמורות בתנאי המשכנתאות וההזדמנויות נקרות בדרך ארוכה זו. אז אל תחמיצו הזדמנות לחסוך כסף.
סביר להניח, כי הצרכן הנבון והער לנסיבות הכלכליות המשתנות, ימחזר את המשכנתא שלו, עקב ירידות מחזוריות בשעורי הריבית, או שינויים כלפי מעלה במסלול בריבית משתנה, או עקב הטבות המוצעות על ידי הבנקים מזמן לזמן, מטעמי שיווק ותחרות – לפחות פעם אחת במהלך תקופתה.  שוק המשכנתאות לדיור הוא תחום מימוני,  המחייב את הלווים להסתגל במהירות לשינויים ולחסוך כסף. המסתגל ממחזר. מחזור משכנתא הפך להיות מונח אטרקטיבי בשוק המשכנתאות.
למעשה מדובר בפעולה בסיסית ביותר: החלפת המשכנתא הנוכחית ואשר הפכה היקרה יחסית, במשכנתא חדשה, המעניקה תנאים עדיפים, ולפיכך כלכלית יותר עבור הלווים.
הסיבה העיקרית לביצוע מחזור משכנתא הינה כאמור שינוי בריביות הנהוגות במשק. קחו לדוגמא את הצרכן הישראלי המצוי, שרכש לדוגמא לפני 5 שנים דירה ראשונה, ולקח משכנתא לדיור בשני מסלולים: שליש ממנה במסלול הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית משתנה, על בסיס ריבית הפריים. רבית הפריים מחושבת לפי ריבית בנק ישראל (כיום 0.1%), בתוספת  קבועה בשעור 1.5%, סה"כ 1.6%. שזהו שעור ריבית הפריים הקיים כיום. הריבית שמשלם הלווה במסלול זה הינה  ריבית שהייתה כדאית לשעתה, לפני 5 שנים, שאז היה שעורה 2.50%. הלווה המצוי שלנו קיבל הטבה מהבנק שלו, והוא שילם במסלול זה בתחילת דרכה של ההלוואה ריבית פריים מינוס 0.5%, המסתכמת  ב – 2% לשנה.
חלפו 5 שנים מיום שהלווה המצוי שלנו קיבל את ההלוואה ובנק ישראל, כדוגמא תיאורטית בלבד, החל לשנות את מדיניות הריבית שלו והעלה אותה בהדרגה. ערב אחד, בעת האזנה לחדשות בטלויזיה, שומע הלווה שלנו  כי בנק ישראל מעלה שוב את הריבית ב-0.3% וכי היא (ריבית בנק ישראל) מסתכמת החל מהיום כ- 3.5% . הלווה שלנו נזכר בנוסחה הקובעת את ריבית הפריים: ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. שוד ושבר – אומר הלווה המצוי לאשתו, ריבית בנק ישראל עלתה שוב ועמה עלתה רבית הפריים והגיעה ל-  5.0%. לפיכך הריבית שתחול החל בתשלום הקרוב על שליש מיתרת ההלוואה שלנו מגיעה ל-4.5%.
הלווה שלנו נזכר, כי 2/3 מהלוואתו ניתנו לו במסלול צמוד מדד בריבית קבועה, העומדת על שעור של 3.5% לכל תקופת ההלוואה.
עברנו את הקו האדום, הוא אומר לאשתו, ונראה כי עלינו למחזר את הלוואתנו.
עוד באותו ערב התקשר הלווה המצוי ליועץ המשכנתאות שלו מאז ביצוע הלוואתו לפני כ-3 שנים, וקבע עמו פגישת עבודה, במטרה לבחון את כדאיות מחזור חלק הלוואתו שניתן לו על בסיס ריבית הפריים, שהיא במהותה ריבית מסתנה.
שינוי של עשיריות האחוז לשנה במשכנתא ארוכת טווח, ל-15 או 30 שנה, פירושו ייסוף של עשרות אלפי ₪ לעלות המשכנתא.
בדוגמא שלנו  עלתה הריבית ב- 100%, גם התשלומים החודשיים הצמודים לריבית הפריים תופסים גובה ותוך 5 שנים הוכפלו. ואין זו תיאוריה – כבר היו דברים מעולם.
כך מצא עצמו הלווה המצוי שלנו משלם תשלום חודשי גבוה יותר על חשבון פירעון המשכנתא שלו. מחזור משכנתא בנקודה כזאת עשוי להיות מהלך נבון. אולם - על הלווה להשוות, בעזרת יועץ המשכנתאות שאת שירותיו שכר, בין עלויות המשכנתא עד לסוף תקופתה בתנאים הקיימים, לבין העלויות עד לסוף תקופת ההלוואה,  כפי שהוצעו לו על ידי הבנק בהלוואה העומדת למחזור, תוך בחינת מסלוליה  החדשים, שעורי הריבית ותנאי ההצמדה, גובה התשלום החודשי בכל מסלול וסכומו הכולל עד לסוף תקופת ההלוואה החדשה. לכך יש להוסיף את  ההוצאות הנלוות לפעולת המחזור, כמו עמלת סילוק מוקדם אשר אולי תחול על סילוק ההלוואה המקורית או על חלק ממנה, דמי פתיחת תיק ההלוואה החדשה, שכר טרחת היועץ ורישום המשכנתא הממוחזרת בלשכת רישום המקרקעין.
על הלווה לבחון, בסיוע היועץ למשכנתאות, את כלל המסלולים המוצעים לו על יד הבנקים אליהם פנה בבקשה לקבלת הצעות למחזור הלוואתו המקורית. זאת לזכור: ראוי ורצוי קבל הצעה מהבנק בו מתנהלת ההלוואה הקיימת, אך יהיה נכון ונבון להשוותה להצעות בנקים נוספים –ולבחור את הכלכלית שביניהן.
מעשה המחזור אפשר שיחסוך ללווה שלנו סכומים ניכרים, ואפשר שלא. את זאת יש לבחון היטב, כאמור לעיל. אכן, בנסיבות מסוימות של תנאי שוק משתנים, כפי שאכן קרה בשנים האחרונות,  עשרות אלפי משפחות אשר הגיבו לשינויים אלה, חסכו במעשה המחזור סכומים ניכרים. הצמיחה המטאורית של שוק המשכנתאות בשנים האחרונות ותנאי השוק המשתנים, הביאו יחד לגאות בכמות הלווים אשר מחזרו את המשכנתא שלהם.
נושא המחזור הוא מורכב ומשמעותי. המחזור עשוי להביא ללווה, שהוא כל אחד מכם, חיסכון של עשרות אלפי ₪ על פני תקופת ההלוואה. השינויים החדים בסביבת הריבית, הנובעים ממגמות מאקרו-כלכליות מקומיות וגלובליות, דורשים מהלווים להיות ערים לשינויים החלים בשוק המשכנתאות לאורך כל תקופת ההלוואה.
לכך עומדים לרשותכם היועצים למימון ולמשכנתאות. על היועץ לבצע את הפעולות הבאות:
  1. חישוב  העלות  הכוללת  של  המשכנתא  הקיימת  ליתרת  תקופתה,  כלומר – סכום  התשלומים החודשיים אשר ישלמו הלווים במשך יתרת תקופת ההלוואה, לפי תנאי ההלוואה המקוריים,
  2. בחינת תנאי המשכנתא הקיימת: מסלולים, תקופה. שערי הריבית ותנאי ההצמדה בכל מסלול, בהשוואה למה שמציע שוק המשכנתאות כיום. יש לקבל הצעות מפורטות מאת הבנקים אליהם פנה היועץ לקבלת הצעות למחזור הלוואתכם הקיימת.
  3. יש לברר בבנק המנהל את הלוואתכם הקיימת, מה סכום עמלת הסילוק המוקדם אשר יוטל עליכם לשלם עקב המחזור. כאמור לעיל - מחזור הוא קבלת הלוואה חדשה בתנאים עדיפים, שמטרתה סילוק מלא וסופי של ההלוואה הקיימת. הואיל ומדובר בסילוק המשכנתא הקיימת – חל עליה חוק עמלת סילוק מוקדם של הלוואות בנקאיות. ומהן ההוצאות הנלוות של המחזור החלות על הלווים, כמפורט לעיל.
  4. כניסה למשא ומתן מול הבנקים על תנאי המשכנתא החדשה. על היועץ לזכור בעת ניהול המשא והמתן, כי לבנק המקורי קיים אינטרס שהמחזור ייעשה על ידו, שאחרת הריהו מאבד לקוח – ואילו הבנקים המתחרים יעשו כל הניתן, במסגרת הסבירות העסקית, לרכוש לקוח נוסף.
  5. היועץ יכין ויגיש לבנקים את תיק הבקשה למחזור, יעקוב אחר תהליך אישור הבקשה ולאחר אישורה על ידי הבנק המועדף, יטפל בהליכי הביצוע יחד עם הלווים. ברוב המקרים מחזור משכנתא הוא פועל יוצא של שינויים חדים בסביבת הריבית, במדד המחירים לצרכן או בגורמי מאקרו-כלכלה נוספים. עם זאת, מחזור משכנתא יכול להתבצע אם ללווה נכנס סכום כסף עימו הוא רוצה לחסל חלק מההלוואה. לקצר את תקופתה ולהיטיב את תנאיה.

לעתים, קיצור תקופת ההלוואה מביא גם לירידה בריבית  ולכן מדובר למעשה במחזור משכנתא לכל דבר ועניין. כאמור, יש לבדוק לעומק לפני שממחזרים את נושא עמלת הפירעון המוקדם. עמלה גבוהה מדי אפשר שתהפוך את מחזור המשכנתא לעסק לא כלכלי.
< לעמוד הקודם