10.1. בחירת המסלול הנכון:

המלווים השונים – הבנקים, חברות הביטוח או תאגידים חוץ בנקאיים, מציעים לכם מגוון מסלולים ומוצרים, המגלמים בתוכנם את תנאי ההלוואה. מובאים בזה המסלולים העיקריים. מוצרים לדוגמה, המוצעים מזמן לזמן ע"י הבנקים, תוכלו למצוא באתרי האינטרנט שלהם.
מתוך המסלולים המוצגים כאן ואחרים שיוצעו לכם - תוכלו לבחור את אלה הרצויים  והמתאימים לכם  ביותר. חשוב לבחור במסלול , או  בסל  המכיל מספר  מסלולים, שהם הנכונים  ביותר ל כ ם  בנסיבות הספציפיות. ניתן, ולעתים רצוי, לבחור בשילוב בין מסלולים ומוצרים שונים. בנושא זה, היוועצו בגורם אליו פניתם לקבלת  ההלוואה, או ביועץ למשכנתאות חיצוני בלתי תלוי.


10.2. מסלולים מקובלים בהלוואות מגובות משכנתא לדיור ותנאי פירעון.

  - הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים, בתוספת מרווח קבוע מראש.
  • הלוואה שקלית צמודה למדד בריבית משתנה.
  • הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית משתנה.
  • הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית משתנה כל 5 שנים.
  • הלוואה שקלית צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה  כל 5 שנים. 
  • הלוואה  שקלית צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית קבועה.
  • הלוואה  שקלית בלתי צמודה בריבית קבועה.
  • הלוואה צמודה למטבע חוץ (לבחירה), למשל לדולר ארה"ב על בסיס ריבית הליבור, בתוספת מרווח ידוע מראש.
  • תמהיל מסלולים.

אפשרויות הפירעון המוצעות לבחירת הלווים:

  • תשלומי קרן וריבית קבועים, חודשיים ורצופים (מלבר הפרשי הצמדה) ב"שיטת שפיצר).
  • דחיית תשלומי קרן ההלוואה והריבית לסוף תקופת ההלוואה, או  לחלק מהתקופה – הלוואת "בלון" או "בוליט".
  • הלוואת "גרייס" - תשלומי ריבית בלבד במשך תקופת ההלוואה ותשלומי הקרן בסוף התקופה, או תשלומי ריבית בלבד במשך חלק מתקופת ההלוואה, ותשלומי קרן וריבית בהמשך תקופתה.


10.2.1. הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים.

הבסיס לחישוב רבית הפריים הוא ריבית בנק ישראל, שהייתה ביום כתיבת מסמך זה 0.1%, בתוספת 1.50%.  ריבית הפריים הינה אפוא כיום 1.6% לשנה. זהו הבסיס. ריבית הפריים משתנה עם כל שינוי בריבית בנק ישראל, ובשיעור שינוי זהה. לריבית הפריים בהלוואה ספציפית מוסיף הבנק, או מפחית ממנה, מרווח קבוע, שאינו משתנה במהלך תקופת ההלוואה. מרווח זה בא לממן את העלויות היחסיות של הבנק בייצור ההלוואה ואת הרווח המתוכנן. שיעור המרווח עשוי להשתנות מבנק לבנק ומלווה ללווה, לפי שיקול דעתו של הבנק.
על חלק ההלוואה הניתן במסלול המבוסס על ריבית הפריים, חלות מגבלות בנק ישראל הקובעות, כי תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור במסלול "ריבית משתנה", בתנאי שהיחס בין חלק ההלוואה לדיור, הניתן בריבית שתשתנה תוך פחות מ-5 שנים ממועד ביצוע ההלוואה, או ממועד השינוי הקודם, לבין סך ההלוואה, לא יעלה על 33.33%.


10.2.2. הלוואה שקלית צמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית משתנה

שעור הרבית במסלול זה ישתנה במועדים קצובים מראש, כמו אחת לשנה, או אחת לשנתיים, או אחת  ל-30  או  ל-60  חודש, לפי המוצע ע"י הבנק ובחירת הלווים וכפי שנקבע בהסכם ההלוואה ובנספחיו.  הבסיס לקביעת השינוי במועד שנקבע,  יישען על עוגן אובייקטיבי חיצוני (כמו למשל שיעור הריבית הממוצע שמפרסם בנק ישראל או עלות גיוס ההון) , שלבנק לא תהיה שליטה עליו, בצירוף תוספת הנקבעת ע"י הבנק במועד קבלת ההלוואה.  הלוואה במסלול זה ניתנת לפירעון מוקדם, מלא או חלקי,  במועדי שינוי הרבית, ללא עמלת פירעון מוקדם. ההחזר החודשי של הלוואה במבלול זה ידוע מראש רק ביחס לתקופה הראשונה.


10.2.3. הלוואה שקלית בלתי צמודה, בריבית משתנה

ההלוואה במסלול זה הינה בלתי צמודה, בריבית משתנה כאמור לעיל.


10.2.4. הלוואה שקלית בלתי צמודה, בריבית משתנה כל 5 שנים.

שיעור הריבית בחלק ההלוואה מגובת משכנתא לדיור, הניתן ללווים במסלול זה ובהתאם לתנאיו, ישתנה כל 5 שנים ממועד אישור ההלוואה, או ממועד קביעת שיעור הריבית הקודם, בהתאם לנוסחה הקבועה מראש בהסכם ההלוואה. סכום חלק ההלוואה במסלול זה לא יעלה על 66.66% מסכום ההלוואה.  (הבנקים מציעים מסלולים בריבית משתנה גם מדי שנה או שנתיים וכיוצ"ב).


10.2.5. הלוואה שקלית צמודת מדד בריבית משתנה כל 5 שנים.

בהבדל ממסלול 10.2.2. לעיל, ההלוואה במסלול זה צמודה למדד המחירים לצרכן.


10.2.6. הלוואה שקלית צמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה. 

לווים הבוחרים - במסגרת תמהיל המסלולים - במסלול זה, ייהנו מריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, למעט הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, שהוא המדד השכיח הנהוג במסלולים הצמודים. למדד זה צמודים הן הקרן והן הריבית. המרכיב הנעלם לפיכך במסלול זה הוא הפרשי ההצמדה החודשיים. כאן המקום לציין, כי בשנים 2011 – 2017 התמתנו העליות במדד המחירים לצרכן והסתמנה מגמת ירידה. לנוחיות הקורא אני מביא להלן את דירוג מגמה זו: (לפי מדד בסיס 2010)  (לשם הקיצור ייכתב כאן, במקום "מדד המחירים לצרכן": "המדד").
בחודש 12.2011 הסתכם המדד ב- 102.0 נקודות. במהלך 2011  לעומת  2010ב- 2.1% 
בחודש 12.2012 הסתכם המדד ב- 104.0 נקודות. במהלך 2012 עלה המדד - 1.6%
בחודש 12.2013 הסתכם המדד ב- 105.5156 נק. במהלך 2013 עלה המדד ב-  1.8%
בחודש 12.2014 הסתכם המדד ב- 106.9884 נק. במהלך 2014 ירד המדד זה ב-  0.2% 
בחודש 12.2015 הסתכם המדד ב- 99.1  נק. במהלך ש.ז. ירד מדד זה ב- 0.1%  -
בחודש 12.2016 הסתכם המדד ב-  99.4 נק. במהלך ש.ז. עלה מדד זה ב-0.3%
במשך חמשת השנים, מ- 1.1.2012 עד31.12.2016 עלה מדד המחירים לצרכן ב- 3.80%  בלבד.
מדד המחירים לצרכן עלה בממוצע שנתי בחמשת השנים האחרונות ב- 0.76% בלבד.

שעור הריבית  במסלול  זה  נקבע  מראש לאורך כל תקופת  ההלוואה ואינו משתנה במהלך תקופת ההלוואה.  לסכום ההחזר החודשי והכולל יווספו הפרשי הצמדה וכמובן - תשלומים נלווים כמו פרמיות בטוח הנכס וביטוח חיי הלווים. פירעון  מוקדם,  חלקי  או מלא, של הלוואה במסלול זה עלול להיות כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם כמוגדר בחוק ובתקנות .
הלוואה זו מקנה הרגשת ביטחון ומונעת מאת הלווים הפתעות - למעט אי-וודאות  לגבי סכומי הפרשי ההצמדה.


10.2.7. הלוואה שקלית בלתי צמודה בריבית קבועה.

לווים, המבקשים להימנע מהפתעות במהלך תקופת ההלוואה, ו"לישון בלילה בשלווה", נוהגים לבחור במסלול זה, כהלוואה חד מסלולית, או כאחד המסלולים במסגרת תמהיל. מסלול זה נושא ריבית גבוהה יחסית למסלולים האחרים, אף כי חלה בו ירידה מאז שנת 2014: חלק מהבנקים הפחיתו את הריבית במסלול זה בשיעור ממוצע של כ- 23% לעומת 2013, ככל הנראה עקב מגמת הירידה באינפלציה בישראל. מסלול זה מקובל על חלק לא קטן מציבור הצרכנים וחלקו היחסי בתמהיל המסלולים בהלוואות מגובות משכנתא לדיור, שבוצעו בשנים האחרונות, הולך וגדל. ללווים איכותיים מציעים הבנקים במסלול זה ריבית אטרקטיבית. הריבית הממוצעת בבנקים במסלול זה בהלוואות לדיור היא כ- 5.50%. בהלוואות עסקיות הניתנות כנגד שעבוד דירות מגורים, שעור הריבית הממוצע במסלול זה הוא 7.00%.


10.2.8 הלוואה שקלית צמודה לדולר ארה"ב, על בסיס ריבית הליבור, בתוספת מרווח  קבוע מראש.

הלוואות שקליות, הצמודות למטבע זר, מוצעות ע"י הבנקים במיגוון מטבעות  זרים. עיקר ההלוואות לדיור הצמודות למטבע זר ניתן, לבקשת הלווים, כהלוואות צמודות לדולר ארצות הברית. שער  הרבית  בהלוואה  במסלול  זה  ייקבע על בסיס ריבית הליבור בתוספת מרווח קבוע מראש. ריבית הליבור היא הריבית הבין בנקאית, המשמשת לביצוע עסקאות בינלאומיות. ריבית הליבור נקבעת ע"י רשות חיצונית בינלאומית, שאינה תלוייה במַלווה ואין לו השפעה על קביעתה. שער זה נקבע ע"י ממוצע שערי הריבית הבין בנקאית של ארבעה מבין הבנקים הגדולים של לונדון. שעור ריבית הליבור בהלוואה ישתנה מדי תקופה, הנקבעת מראש בהסכם ההלוואה.
לרבית הליבור מוסיף הבנק תוספת מרווח קבוע, הנקבע במועד אישור ההלוואה .
חלק מהלווים, בעיקר לווים עסקיים, או לווים אשר עיקר הכנסותיהם מתקבלות במטבע זר ובהם לווים  תושבי  חו"ל,  הרוכשים  דירה  בישראל, או ישראלים השוהים לצורך עיסוקיהם בחו"ל, או יצואנים, עשויים להעדיף קבלת הלוואות במסלול זה, או במסלול דולרי.
 
הלוואה שקלית צמודה לדולר ארה"ב, על בסיס ריבית הליבור, ניתנת ונפרעת בשקלים חדשים, והיא משתנה מדי תקופה,  הנקבעת  בהסכם  ההלוואה. מקובלות  תקופת  שינוי  הליבור, בהתאם לשינויים בשער,  אחת  לשלושה  או  ששה  חודשים,  או אחת לשנה.
שעורי הליבור בהלוואות הניתנות בדולר ארה"ב או צמודות לו הם:
כאשר עדכון השינוי כל 3 חודשים, יהיה שער הליבור, נכון ליום 27.2.2017  1.05%.
כאשר עדכון השינוי כל 6 חודשים, יהיה שער הליבור, נכון ליום 27.2.2017  1.36%.
כאשר עדכון השינוי כל 12 חודשים, יהיה שער הליבור, נכון ליום 27.2.2017  1.74%.
ניתן לסלק הלוואה זו  ללא  תשלום  עמלת  פירעון  מוקדם.  יש  לשגר למלווה הודעה מראש ובכתב על הכוונה לסלק את ההלוואה בסילוק מוקדם, 30 יום לפני מועד התשלום המתוכנן.
הקרן והריבית במסלול זה צמודים לשער היציג של הדולר. קחו בחשבון הלוואה במסלול זה אם הכנסתכם צמודה לדולר ארה"ב, או שמקורה במטבע זה, לרבות הכנסה מדמי שכירות הצמודים לדולר זה.


10.3. הלוואה במסלולים משולבים – תמהיל מסלולים.

בבניית חבילת מימון ניתן ולעתים אף רצוי, לשקול את ביצוע ההלוואה בתמהיל מסלולים. היוועצו בפקידי הבנק או ביועץ חיצוני, לשם בניית חבילת מימון במסלולים שונים. בכך תפזרו סיכונים ותפתחו את ההלוואה לסיכויים לשיפור תנאיה, בהתאם לתנאי השוק המשתנים, כמו שינויים בשוק ההון, בשערי מטבע חוץ ובתנודות במדד המחירים לצרכן.
כפי שקראתם לעיל, קיים מגוון מסלולים ומבחר מוצרים, המוצעים על ידי הבנקים ועל ידי מלווים חוץ בנקאיים. קיימות דרכו פירעון שונות במסלולים ובמוצרים השונים המוצעים ע"י הבנקים: תשלומי קרן וריבית קבועים (מלבד תשלומי הפרשי הצמדה) ב"שיטת שפיצר"; דחיית תשלומי קרן וריבית לסוף תקופת ההלוואה ("בלון"), תשלומי ריבית שוטפים ותשלום הקרן בתום תקופה מוסכמת עם המלווה ("גרייס" או "בוליט") ועוד וריאציות שונות ויצירתיות. חשוב  לדעת  אותם  וללמוד את ההבדלים ביניהם: לעתים טמון בהבדל "הקטן" כביכול, סיכון או סיכוי  עבורכם.  מידע  עדכני  על  המוצרים  השונים  והמשתנים,  המוצעים  לציבור ע"י הבנקים  ומלווים חוץ  בנקאיים.  ניתן  למצוא  בעלוני  הפרסום  המופצים  על  ידם  ובאתרי האינרגט.
מומלץ להיוועץ ולהיעזר ביועץ אובייקטיבי למימון ולמשכנתאות. הבנק הוא עסק, ועובדיו מייצגים את האינטרסים של בעליו. היועץ למימון ולמשכנתאות מייצג אתכם,  צרכני המשכנתאות, הרוכשים דירה או בית או מבנה עסקי, או יוזמים הקמת מתחפ דירות למגורים, והם זקוקים לגשר על פער המימון, שבין הונם העצמי לבין עלויות הרכישה או הבנייה.  היועץ ייצג אתעם וצעד עמכם  – כל הדרך אל הבנק.


10.4. בחירת המסלול והמוצר הרצוי מבין המצוי.

לבחירת המסלול הרצוי לכם, חישבו מהו המסלול והמוצר הראוי לכם וכיצד ניתן להתאימו לצרכיכם, ליכולותיכם, לציפיותיכם ולנתונים הכלכליים הספציפיים שלכם. אפשר  כמובן לבחור – כאמור להלן, תמהיל שישלב  מסלולים שונים מתוך המבחר המוצע. 
בדקו, האם הבנק או מלווה אחר בו בחרתם הוא הטוב ביותר ע ב ו ר כ ם  בנסיבות  האישיות ובהשוואה לתנאי  השוק? האם המסלול והמוצר בהם בחרתם, מתאימים למקורות ההכנסה שלכםלאורך זמן?
האם המסלול בו בחרתם מפזר את הסיכונים ומקטין את אי הוודאות, לגבי שינויים קיצוניים אפשריים באחד או יותר ממרכיביו, כמו שינויים בגובה הריבית או בהפרשי ההצמדה?
האם המסלול בו בחרתם מקנה לכם שקט נפשי והקטנת התלות בשינויים במשק, כמו תנודות המדד, או שערי מטבע חוץ, או רבית הבסיס בה בחרתם? שיקול זה חשוב לא רק בהקשר לשערוך יתרת קרן ההלוואה, אלא גם לגבי השפעתו במשך תקופת ההלוואה על התנודות בגובה  התשלום החודשי! או אולי להפך – אתם מוכנים להתמודד עם השינויים האפשריים?
האם המסלול בו בחרתם פוטר אתכם מראש מתשלום עמלת פירעון מוקדם? עצה זו חשובה  במיוחד לאלה מכם הסבורים או אף יודעים, כי יעמוד לרשותכם במהלך חיי ההלוואה סכום גדול, אשר יאפשר לכם לפרוע את ההלוואה פירעון מוקדם, חלקי או מלא. 
האם תנאי המסלול והמוצר בו בחרתם, מאפשרים לכם לשנות מסלול במהלך חיי ההלוואה, בעלות מינימלית, כאשר  מסלול אלטרנטיבי ייהפך למועדף בהתאם לנסיבות המשתנות במשק ?
וחשוב לא פחות – האם שער הריבית אטרקטיבי, לעומת המוצע ל כ ם  ע"י מלווים אחרים?
 
קחו בחשבון את הגורמים הבאים:

למה צמודה הכנסתכם? באיזו מטבע היא משולמת לכם?

אם אתם עובדים  שכירים  ומקום עבודתכם בישראל,  משכורתכם משולמת  בדרך  כלל בשקלים  חדשים וצמודה ,  במישרין  או בעקיפין, למדד  המחירים  לצרכן  –  או  לפחות מושפעת מהשינויים בו מזמן לזמן (זוכרים את מנגנון "תוספת היוקר"?...).  במקרה זה נכון יהיה  לבחור  במסלול  שקלי  צמוד  מדד,  לפחות כאחד המסלולים בהלוואתכם. 

חלק  מכם  מועסקים בישראל  ע"י  מפעלים  רב  לאומיים,  או  הנכם עובדי  תאגיד  המעסיק  אתכם מעבר  לים,  כמו מפעל  או  עסק  כלשהו.  או אולי אתם שליחי מדינת ישראל ברחבי העולם?  או אולי  אתם עצמאיים שעיסוקיכם, בחלקם לפחות, בארצות  חוץ ?  במקרים אלה  ודומיהם,  סביר  להניח  כי  הכנסותיכם, או  לפחות חלק  מהן, מתקבלות  במטבע זר  או  צמודים לו.  במקרה זה נכון  יהיה לבחור במשכנתא צמודה  למטבע זר.  או  כאמור - לפחות  כמרכיב בתמהיל המסלולים.  בקשו  את  המלווים,  או  את  היועץ שלכם  לענייני משכנתאות, להתאים לכם את המסלול המצוי – לרצוי.

אפשר שבמהלך תקופת ההלוואה, תנאי הצמדת  הכנסותיכם ישתנו,  או  תנאי  הרבית  במסלולים אחרים  יהיו  אטרקטיביים  יותר, או שהמסלול בו בחרתם התייקר (עקבו אחרי התנודות בפריים!) , ותחליטו להחליף מסלול אחד באחר. הבטיחו מראש כי  תנאי  הסכם  ההלוואה  מאפשרים  לכם  מעבר  ממסלול  למסלול,  ללא  תשלום  עמלות  ובהן  – עמלת פירעון מוקדם.
 

אספו מידע,  היוועצו במומחים והפעילו שיקול דעת!

קבצו מידע על המסלולים והמוצרים התקפים, המוצעים בשוק המשכנתאות. רִשמו לפניכם את הגורמים האישיים, העשויים או העלולים להשפיע על יכולת ההחזר שלכם, במהלך תקופת ההחזר  הארוכה של המשכנתא. אם באופייכם אתם נועזים קצת – לא זה המקום להסתכן בהרפתקאות: הפעילו שיקול דעת,  ידע בסיסי ומידע המצוי בשפע, ושוב – העזרו ביועצים מקצועיים המייצגים אתכם  ובחרו בתבונה ואולי במעט שמרנות את המסלול והמוצר שנראה לכם המתאים ביותר.

בתוך המערכת ומחוצה לה, בבנקים למשכנתאות, בבנקים המסחריים,  בחברות הביטוח, אצל גורמי מימון חוץ בנקאיים ובין יועצי המימון החיצוניים, מצויים מומחים  מן המדרגה הראשונה, אשר  יבחנו את צרכיכם האישיים ואת יכולותיכם הכלכליות, יעריכו את  יכולת ההחזר שלכם לאורך זמן וינסו להתאים  את המסלול והמוצר המתאים ל כ ם .


העמידו את  נתוניכם  האישיים  ואת נתוני המשק ככלים להפעלת שיקול דעת לשם קבלת החלטה  נבונה לבחירת המסלול או התמהיל המתאים.

אילו נתונים אישיים מוצע להביא בחשבון ? ואילו נתונים חיצוניים? כמובן, את כל אלה שיכולים להשפיע על גובה התשלום החודשי, על שעור הריבית, על התאמת שיטת ההצמדה  בהלוואה להצמדת שכרכם או הכנסתכם. על התנודות בהכנסתכם, על התפתחות ההכנסה המשפחתית הכוללת בעתיד הקרוב והרחוק, על התנודות בשערי הרבית, או בשער היציג של המטבע הזר.  יש להביא בחשבון את גיל הלווים, מצבם המשפחתי, גיל הילדים, מקצועות המפרנסים ויציבותם  בעבודתם או בעסקיהם, מצב בריאותם,  התייבויותיהם  הכספיות האחרות לטווח  הארוך.  וכן, את האופי האישי: האם הלווים בנויים באישיותם  ליטול סיכונים, או שהיו רוצים  לישון בשקט ובשלווה.  האם לבחור במסלול הצמדה למדד?  או אולי במסלול צמוד דולר? או במסלול לא צמוד כלל? או אולי לפזר סיכונים וסיכויים ולבחור סל ובו מיגוון מוצרים ומסלולים?  לא  הכל נוכל לדעת. לכן, היעזרו, כמוצע, במומחים מקצועיים, מתוך המערכת או מחוצה לה.
< לעמוד הקודם