(1). משכון  זכויות  ברשם המשכונות.
        (2). דו"ח עיון ברישומי רשם המשכונות.
        (3). שמאות.
        (4). ייפוי כוח נוטריוני.
        (5). התחייבות מוכרים לרישום משכנתא. 
        (6).  איסוף  מסמכים  שונים   מאת  המוכרים.   
        (7). אישור  תשלום  מס  רכישה. 
        (8).  תצהיר  הלווים  על  דירה  יחידה  ׁ( אם  רלוונטי ).
        (9). נחלה במושב (אם  רלוונטי).
7.9. ביצוע ההלוואה.
        (1). בעסקת דירה חדשה.   
        (2). בעסקת דירה מיד שנייה.
 
 

7.1. האם לפנות לבנק באופן עצמאי, או להיעזר ביועץ אישי ?

ההחלטה – שלכם. זכותכם הבלתי מעורערת היא לפעול ישירות מול הבנק ולחסוך את תשלום שכר הטרחה ליועץ למימון ולמשכנתאות. אך בחשבון כולל  - האם חסכתם, או שמא "שכרכם יצא בהפסדכם"? ראו ושיקלו ובחנו את העובדות.
הבנק מייצג את עצמו, את האינטרסים העסקיים של בעליו. כן, אני יודע, הבנק מדריך את עובדיו להקדיש לכל צרכן את מלוא תשומת הלב, להעניק ללקוח את האמת שבשירות ואת השירות האמין. המקצועי והנאמן. אני יודע מניסיוני שכך הוא הדבר. הן הייתי שם שנים רבות.
אבל, הבנק הוא עסק - וכעסק מטרתו היא צמצום העלויות והסיכונים, מתן ההלוואה בריבית הגבוהה ביותר ובמרווח הגדול ביותר, האפשרי בתנאי שוק תחרותיים ובסופו של יום - הגדלת הרווח.
ואילו אתם מבקשים בסך הכול לקבל את הסכום הדרוש לכם, לתקופה הרצויה, במסלולים הראויים לכם, בריבית הנמוכה ביותר ובתשלומים נוחים. היועץ למימון ולמשכנתאות, ככל שהוכיח לכם שהוא רב ניסיון בתחום, מיומן, מקצועי ונחוש למלא את משימתו כשהוא דָבק במטרות אלה- הוא שילווה אתכם כל הדרך אל הבנק. 
אז אם החלטתם לפנות ליועץ אישי למימון ולמשכנתאות – זה יהיה סדר הדברים:
 

7.2. פגישת היכרות עם יועץ למימון ולמשכנתאות וקבלת תדריך כללי.

כהקדמה לתהליך תקיימו פגישת היכרות עם היועץ בו בחרתם. מיקום הפגישה ומועדה יתואם ביניכם לבין היועץ, טלפונית, בדואר אלקטרוני או בפקס. הפגישה תקַבע במועד ובמקום הנוחים לכם. פגישה זו תתקיים ללא התחייבות כלשהי וללא תשלום שכר טרחה.
בפגישה זו יציג היועץ את עצמו ואתם את עצמכם ואת מהות בקשתכם. תעמדו על יכולותיו האישיות והמקצועיות של היועץ, לטפל בבקשתכם ביעילות – ואילו הוא ישמע מפיכם את פרטיכם האישיים ואת פרטי הבקשה. בהמשך יסביר לכם היועץ את פרטי תהליך אישור וקבלת המשכנתא שאתם מבקשים. אם תבחרו במהלך פגישה זו או לאחריה, כי יועץ זה יטפל בבקשתכם מול המערכת הבנקאית – סכמו עמו את גובה שכר טרחתו ושלבי תשלומו וחתמו אתו על הסכם הזמנת עבודה. 
נוסח ההסכם יומצא לכם לעיון באותו מעמד. עם חתימת ההסכם אפשר יהיה להחל בעבודה, אולי אפילו כבר במסגרת פגישת ההיכרות. אסקור כאן, מתוך נסיוני האישי, את תהליך הייעוץ והטיפול בהגשת הבקשה להלוואה מגובת משכנתא, באישורה ובביצועה.
 

7.3. שאלון אישי ורשימת המסמכים הדרושים להכנת תיק הבקשה.

בו ביום או למחרתו, יישלחו אליכם בדואר אלקטרוני שאלון אישי ורשימת המסמכים הדרושים, לשם בניית תיק הבקשה לאישור הלוואה מגובת משכנתא. הרשימה תכלול גם את המסמכים הדרושים לביצוע ההלוואה, לאחר אישורה על ידי הבנק.

השאלון יכיל מספר סעיפים ויש למלאו בדייקנות, הואיל והוא ישמש בסיס להכנת תיק הבקשה. אלה הם הסעיפים הכלולים בשאלון:

  1. שאלון אישי – פרטי הלווים (של כל לווה בנפרד)..
  2. פרטי ההלוואה המבוקשת.
  3. נכסי דלא ניידי בבעלות הלווים, כולל דירת  מגוריכם,  דירות  להשכרה  ונכסים  עסקיים. 
     יש לצרף נסח עדכני או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, לכל נכס.
  4.  פירוט ההכנסות החודשיות נטו  בשלושת החודשים האחרונים , מכל המקורות (של כל לווה בנפרד. פרטו את המקורות ואת ההכנסה מכל מקור.
  5. הנכס המיועד לשעבוד (פרטי זהוי, תיאור ושווי).
  6. דו"ח נתוני האשראי (של כל לווה בנפרד).
  7. בדיקת קיומם של הליכים משפטיים ותיקים פעילים נגד הלווים, ע"י רשות ההוצאה לפועל, לגביית חובות כספיים (של כל לווה בנפרד).
  8. פירוט ההתחייבויות הכספיות האישיות (לא העסקיות) של הלווים לבנקים, שיתרת תקופת כ"א מהן עולה על 18 חודשים. 
  9. רשימת המסמכים הדרושים, לשם בניית תיק הבקשה לאישור ההלוואה. את המסמכים המבוקשים יש להמציא לכל המאוחר תוך ששה ימי עבודה מיום קבלת הרשימה). (יש למסור את המסמכים המקוריים ביד ליועץ, בחבילה אחת (לא ב"טפטוף". כל המקדים- יקצר את משך התהליך.


7.4. סל המימון - בניית תכנית מימון אישית.

במועד קבלת השאלון והמסמכים יכין היועץ תכנית מימון אישית עבורכם. התכנית תתבסס על הסכום המבוקש, על יכולת ההחזר שלכם ועל הוראות המפקח על הבנקים בבנק ישראל. התכנית תענה על צרכיכם הספציפיים, תהלום את מצבכם הכלכלי ותעריך את יכולותיכם הכספיות לאורך זמן. בקיצור – על היועץ לתפור "חליפה" לפי מידותיכם ולהנות עמכם את מבנה ההלוואה הרצוי והמתאים לכם.
עליכם יהיה לבחון, מהו סכום ההון העצמי העומד לרשותכם , ומה עשוי להיות גבול יכולותיכם הכלכליות לשלם בדייקנות את התשלום החודשי על חשבון פירעון ההלוואה המבוקשת, בהתחשב במצבכם כיום ובתמורות העשויות לחול באמצעיכם הכספיים לאורך תקופת ההלוואה. לשם כך יאמוד היועץ את גובה התשלום החודשי הצפוי ע"ח פירעון ההלוואה. יבחן איך משתלבת התחייבות כספית נוספת זו עם הוצאות המחיה שלכם היום ובעתיד - מול הכנסותיכם כיום ואלה הצפויות בעתיד, בהתחשב בהתקדמות המקצועית מחד ובגידול בהוצאות משק הבית, כמו הרחבה צפויה של המשפחה ותמורות אפשריות במקורות ההכנסה – מאידך.
החיים מלאי הפתעות, נעימות ופחות. צפויות  תמורות  אישיות  כמו  הרחבת המשפחה במז"ט  וגידול  בהוצאות  משק הבית – ומנגד אולי צמצום בהכנסה עקב יציאה מתוכננת  או בלתי צפויה, של  אחד מכם, ממעגל העבודה, לחופשת לידה ממושכת  וללא  תשלום, או ללימודים, או אם חלילה יחולו צמצומים במקום עבודתכם ופיטורין חלילה, שעלולים לפגוע בהכנסת המשפחה. או – אם אתם עצמאיים, בעלי עסק או עוסקים מורשים – אפשרית גם תקופת שפל בהכנסות.
ואולי, להפך, צפויות בעתיד תמורות כלכליות חיוביות,  כמו  עלייה  בדרגה  או  במשכורת, סיום לימודים אקדמאיים או הכשרה מקצועית, רכישת מקצוע מבוקש וקידום בתפקיד.או הרחבת הפעילות העסקית.  דונו בכך עם היועץ. בחנו יחד את הפתרונות האפשריים להיחלץ ממצבים כאלה ואחרים, כאשר הצרכים גדלו וההוצאות עלו  - וההכנסות פחתו, ויש למצוא פתרונות לגשר על הפער עד שירווח.
עליכם, יחד עם היועץ יהיה לקבוע במהלך פגישה זו את זהות הבנקים (לפחות שני בנקים), להם יוגש תיק הבקשה לאישור.
 

7.5. הכנת תיק הבקשה והגשתו לבנקים. ראיון עם המבקשים בבנקים.

תיק הבקשה יוכן על ידי היועץ ויוגש ל-2 בנקים לפחות, תוך 3 ימי עבודה מיום קבלת המסמכים. הבנקים  והסניפים  באמצעותם יוגשו התיקים, ייקבעו  בהסכמתכם. 
לתשומת לבכם: מסמך שיחסר יעכב את העברת התיקים לבנקים.
עם הגשת הבקשה לסניפי הבנקים שיטפלו בתיק הבקשה, יעמידו כל אחד מאלה לרשות היועץ ולרשותכם פקידי משכנתאות, אשר יהיו אנשי הקשר בין היועץ לביניהם. לאחר עיון ראשוני בפרטי הבקשה, יוזמן היועץ לבנקים להם הוגשה הבקשה, כדי להציג בפני מנהל הסניף ו/או מנהל תחום המשכנתאות בסניף, ובפני הפקיד המטפל בו, את הבקשה וכדי לתת מענה לשאלות ובקשות הבהרה. אפשר שגם אתפ תתבקשו להגיע לאותה פגישה.
בפגישה זו יסקור היועץ את תוכן הבקשה ומהותה וידון בפרטיה עם נציגי הבנקים. הבנקים יתבקשו לתת תחזית ללוח זמנים אודות הטיפול באישור עקרוני של הבקשה, לרבות גיבוש המלצת הסניף כלפי בקשתכם, היועץ יקיים קשר שוטף עם נציגי הסניף וינהל  אתם דיונים מוקדמים על תנאי ההלוואה ומסלוליה. היועץ ימסור לבנקים מידע  והשלמות מסמכים – ככל שיתבקש.
 

7.6. בדיקת  הבקשה  ע"י  יחידות  החיתום  של  הבנקים  להם  הוגשה. החלטות  הבנקים.  אישור  עקרוני  בכתב. דחיית הבקשה.

לסיכום שלב זה: הנוהל המקובל בבנקים, מחייב בדרך כלל הגשת תיק  הבקשה  להלוואה  באמצעות  אחד מסניפי הבנק. בחירת הסניף, מטבע הדברים, נובעת מנתונים טריטוריאליים: מקום הנכס הנרכש, או מקום מגוריהם של הלווים, אך גם כל נתון אחר שיתקבל על  דעת  מנהל הסניף, כמו למשל תחום פעילותו של היועץ למשכנתאות. 
הבקשה תעבור בדיקה של מי שימונֶה / תמונֶה לטיפול בתיק זה ע"י מנהל /ת הסניף, או ע"י מנהל/ת תחום המשכנתאות  בסניף. אפשר  שבמהלך  הבדיקה  יתבקש היועץ להמציא מסמכים נוספים  או להבהיר בעיה או לתת מידע נוסף.
בתום הבדיקה בסניף, יועבר תיק הבקשה, או תמצית הבקשה, בצירוף המלצות, ליחידה בהנהלה הראשית של הבנק, הממונה על בחינת הבקשות להלוואה ואישורן. זו בדרך כלל יחידת החיתום בחטיבה הקמעונאית של הבנק. בחלק מהבנקים קיימת האצלת סמכויות לדרגי השטח כמו מנהל סניף בכיר, מנהל מרחב וכד', המוסמכים לאשר בקשות, עד גובה סמכותם. במקרה כזה התיק מועבר לאישורם והדבר מקצר  את משך תהליך האישור.
בתום בדיקת הבקשה ע"י מחלקת החיתום בבנק, או מחלקת הבחינה או כל יחידה ממונה אחרת, תרשמנה המלצותיה והתיק יועבר לאישור, לפי נהלי כל בנק, לגורם המאשר. סמכויות הגורם המאשר נקבעות בנהלים הפנימיים של הבנק ועפ"י שיקול דעתו, בהתאם לקריטריונים שונים, לדוגמא: גובה הסכום המומלץ לאישור, טיב ושווי הנכס שישמש בטוחה נכסית להלוואה, טיב הלווים וחוסנם הכלכלי, מידת הסיכון במתן אשראי ללווים אלה ועוד.
הגורמים המאשרים עשויים להיות, לפי הקריטריונים המקובלים בבנקים השונים ולגבי הלוואות שונות, מנהל הסניף, מנהל המרחב, מנהל מחלקת החיתום בהנהלה הראשית, מנהל החטיבה הקמעונאית או העסקית בבנק, או אף וועדת האשראי של הבנק, או דירקטוריון הבנק בראשות המנכ"ל – הכל בהתאם לרמה שבה סווגה ההלוואה המבוקשת.
חלק מהבקשות נדחות ע"י הגורם המאשר, או שלא אושר הסכום המבוקש במלואו. בהתאם להוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל  לבנקים, חייב הגורם המאשר להמציא ללווים, באמצעות הסניף המטפל, הודעה  בכתב  על  אישורה  של הבקשה להלוואה או דחייתה.
האישור ישא כותרת שבה ייכתב: "הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה". ההודעה תכלול את פרטי הלווים, הסכום שאושר, פרטי הנכס הנרכש והבטוחה הנכסית, הרכב ההלוואה (המסלולים, הסכום בכל מסלול, התקופה, פרטי ההצמדה,שער הריבית והתניות לביצוע ההלוואה, ובהן דרישת ערבים או לווים-תומכים, השעבודים הנדרשים, סוג השמאות הנדרשת (תצורף רשימת שמאים מומלצים), בטוח חיי הלווים , ביטוח הנכס והתניות נוספות לפי העניין.
יש לזכור כי הוגשו בשמכם לפחות 2 בקשות, לשני בנקים שונים לפחות, לא תמיד תקבלו תשובה חיובית מכולם, אך אם התשובה החיובית גורפת – יהיה עליכם, לאחר היוועצות ביועץ, לקבל החלטה למי מאלה לפנות לשם ביצוע ההלוואה.
לצערנו – צריך להביא בחשבון אפשרות של דחייה מנומקת של הבקשה, אף כי זה נדיר ביותר, הואיל ואין אנו מגישים תיק בקשה אלא כאשר אנו משוכנעים, כי המבקשים עומדים בכל הדרישות, הקריטריונים והוראות המפקח על הבנקים והבנק.

 

7.7. הליכי ביצוע ההלוואה- פגישת חיתום, הסברים, התניות והנחיות ביצוע.

במועד מסירת ההודעה על דבר אישור העקרוני של ההלוואה, יתואם עמכם באמצעות יועץ המשכנתאות שלכם, מועד לפגישה עם הבנק בו החלטתם לבצע את ההלוואה . בפגישת זו תקבלו מאת הפקיד המטפל הסבר מפורט על הרכב ההלוואה אשר אושרה עקרונית ותנאיה, וכן פרטים על התניות הבנק לביצועה ועל תהליך הביצוע. יועץ המשכנתאות יהיה נוכח בפגישה זו.
במהלך פגישה זו תוחתמו על הסכם ההלוואה ונספחיו ויימסרו לידיכם מסמכים שוניפ, הקשורים בתהליך ביצוע ההלוואה, כמו שטרי משכנתא או התחייבות המוכרים לרישום משכנתא, שטרי משכון זכויות, ייפוי כוח לבנק - לחתימת נוטריון, הפנַייה לביצוע השמאות ורשימת שמאים מומלצים ועוד. יימסרו לכם פרטים על גובה התשלום החודשי ומסמך הוראת קבע לבנק לתשלומו, לחתימתכם ולאישור הבנק.
להזכירכם, אלה מרכיבי התשלומים החודשיים: התשלום החודשי יכלול החזרים חודשיים ע"ח פירעון הקרן והריבית, או ריבית בלבד בהלוואות בהן נקבע תשלום ריבית בלבד ("גרייס" או "בוליט"). הפרשי הצמדה על הקרן ועל הריבית  (אם ייבחר, בין יתר המסלולים, מסלול צמודׂׂׂ), ותשלומים חודשיים ע"ח ביטוח חיי לווים וביטוח מבנה הנכס שישועבד לבנק, (אם תרכשו ביטוחים אלה באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק). ביטוחים אלה הם חובה. לעניין זה מוצע להתייעץ אם סוכן הביטוח האישי שלכם – אפשר שירכוש עבורכם פוליסות זולות יותר, אותן תשעבדו לטובת הבנק, ואז תשלמו את הפרמיה ישירות לחברת הביטוח.
מומלץ לא לערב פוליסות ביטוח חיים שאולי רכשתם בעבר, עם ביטוח חיי לווים במסגרת המשכנתא. פוליסת ביטוח החיים שרכשתם בעבר, אם רכשתם, מיועדת לייצר מקור הכנסה חילופי לבן או לבת הזוג שיוותר, או תיוותר, אחרי פטירת  בן או בת הזוג. פוליסת ביטוח חיי לווים מגנה עליכם במהלך תקופת ההלוואה: במות חלילה אחד מבני הזוג בעוד סכום ההלוואה טרם שולם במלואו – תשלם חברת הביטוח את היתרה הבלתי מסולקת, ועול זה לא ייפול על כתפי הנשאר.  
יהיה עליכם לשלם דמי פתיחת תיק הלוואתכם, ותקבלו לשם כך שובר לתשלום הסכום בקופת הבנק. לתשומת לבכם: אם יש לכם, או פתחתם חשבון עו"ש בבנק בו תקבלו את ההלוואה, אתם זכאים להנחה בדמי פתיחת תיק ההלוואה, ומדובר בהנחה משמעותית. מתן ההנחה היא בסמכות מנהל הסניף. כמו"כ תקבלו מידע על תשלומי עמלות בנקאיות, שיהיה עליכם לשלם לבנק, בגין שירותים בנקאיים שאפשר שתבקשו לקבל במהלך תקופת ההלוואה.

 

7.8. פעולות שעליכם לבצע בהתאם להנחיות הבנק,

כהכנה לביצוע ההלוואה.
הגענו אל הישורת האחרונה: ההלוואה מאושרת עקרונית, והיא תבוצע לאחר שתשלימו את שרשרת הפעולות שעליכם לבצע בהתאם להנחיות והתניות הבנק. אפרט כאן את הפעולות האופייניות, שחלקן בוודאי כלולות בין הפעולות שהונחיתם לבצע – כהתניה לביצוע ההלוואה. זוהי דוגמא להמחשה בלבד. רשימה ספציפית תקבלו כאמור בבנק, בעת מה שאני מכנה "פגישת החיתום":
(1) אישור רישום משכון זכויותיכם בנכס הנרכש / המיועד לשעבוד - לטובת הבנק: אתם תוחתמו בבנק על טפסי "הודעת משכון", הכוללים את הפרטים הבאים: תקופת המשכון (99 שנים); פרטי הנושה (הבנק); פרטי החייבים (הלווים); תאור הנכס (המקרקעין) והזכויות במקרקעין; חתימות הלווים; חתימות וחותמת הבנק.

עליכם להגיש את הטפסים החתומים שתקבלו לידיכם, לרישום בלשכת רשם המשכונות האזורית. את כתובת הרשם האזורי וימי קבלת הקהל תקבלו בבנק, או תמצאו באתר רשם התאגידים / רשם המשכונות באינטרנט. לאחר הרישום תקבלו במקום אישור על כך, אותו יש להמציא לבנק. הרישום כרוך בתשלום אגרה בסך  190.00 ₪. ניתן לשלמה במכונת תשלום המצויה במשרדי הרשם. אין חובה להופיע אישית במשרדי הרשם. ניתן לבצע את רישום הודעת המשכון באמצעות נציג, כמו עורך הדין שלכם המטפל בעסקה, יועץ המשכנתאות או כל אדם אחר.  כך גם לגבי המסמך הבא.
 
(2) בקשת עיון ותוצאות עיון: אתם תקבלו בבנק טופס "בקשת עיון", אותו תגישו לרשם המשכונות בעת ביצוע רישום הודעת המשכון. "רשם המשכונות מנהל מאגר מידע של משכונות רשומים (פעילים ומבוטלים), הפתוח לעיון הציבור הרחב. מאגר המידע מכיל פרטים לגבי הנושים, החייבים והנכסים הממושכנים. על פי חוק, כל פעולה המוגדרת כמשכון, צריכה להירשם ברשם המשכונות, כדי להבטיח את זכויות הנושה בנכס ולאפשר לצד ג' לעיין ולבדוק, אם נכס כלשהו ממושכן. - - - " (מפרסומי רשות התאגידים / רשם המשכונות באינטרנט ). מסמך "תוצאות עיון" יינתן לכם כנגד תשלום אגרה בסך 31.00 ₪, ואותו יש למסור לבנק. סכומי האגרות הנ"ל נכונים לשנת 2017, או עד לפרסום הודעה רשמית על שנוי בהם.
(3) שמאות: הערכת שווי הנכס ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.
אתם תקבלו בבנק, בעת פגישת החיתום, הפניה להערכת שמאי. ההפניה תהיה לשמאות רגילה, או לשמאות מורחבת לפי תקן 19 (תקן המחייב את השמאים לבצע שמאות מפורטת לפי תקן שנקבע ע"י מועצת השמאים). בדרך כלל, שמאות לרכישת דירה בבית משותף, תהיה שמאות רגילה. יש להוציא מכלל זה דירות גן ודירות גג יוקרתיות. שמאות מורחבת מיועדת להערכת שווי בתים צמודי קרקע, וילות, או נכסים שרישומם מורכב.
 את השמאי תבחרו, בעזרת יועץ המשכנתאות שלכם, מתוך ההַפנייה לביצוע השמאות, הכוללת רשימת מספר שמאים המומלצים ע"י הבנק.
השמאי יעריך את שווי הנכס כשווי שוק, ממוכר מרצון לקונה מרצון, ויצרף לקובץ השמאות נספח ביטחונות. ניספח הביטחונות כולל טבלת הפחתות משווי השוק שנקבע בשמאות, הכוללת את העלויות שיהיה על הבנק לשלם מתוך התמורה, שתתקבל בעת מימוש המשכנתא חלילה ומכירת הנכס באילוץ והן: הפחתה למימוש מהיר (10% עד 15% מהשמאות); אומדן מס שבח מקרקעין או רווח הון; הוצאות מכירה באילוץ, כולל שכר טרחת עו"ד / כונס נכסים (כ-5%) והוצאות משפטיות.
לאור הניסיון המצטבר ופסקי דין עקרוניים שפורסמו בכתבי עת מקצועיים, נראה כי היום ניתן למנוע את הוצאות המכירה באילוץ (מימוש מהיר, הוצאות מכירה, שכר טרחת עו"ד / כונס נכסים והוצאות משפטיות), לחסוך ללווים הוצאות ניכרות והפסד שווי העלול לקרות על ידי מכירת הנכס במימוש מהיר. וכבר נאצר: "החיפזון מן השטן הוא".
מימוש המשכנתא הוא דבר מקובל גם על ידי בתי המשפט, שכן הוא אמצעי יעיל לגביית יתרת ההלוואה, כאשר קיים כשל בביצוע סדיר של ההחזרים החודשיים השוטפים, על חשבון פירעון ההלוואה. אבל בשנים האחרונות שומר בית המשפט על זכויותיהם הקנייניות של הלווים בנכסיהם, גם אם נכנסו לקשיים כלכליים (וזה קורה, לצערנו) וישנה תמימות דעים כי אין מוצא אלא למכור את הנכס ולהיפרע מן המשכנתא. אבל זכותם הקניינית של הלווים אסור שתפָגע, ובמקרה הזה זכות זו באה לידי ביטוי בהסכמה גורפת של שני הצדדים, הבנק והלווים, למכור את הנכס ומהתמורה לפרוע את יתרת ההלוואה. חילוקי הדעות הם על הדרך למימוש המשכנתא.
טענה הנשמעת בבתי המשפט על ידי לווים במצוקה גורסת, כי שיטת המימוש המהיר, או המכירה באילוץ, אינה מביאה תועלת, לא לבנק הנושה ולא ללווים החייבים. המציאות מוכיחה כי רובן ככולן של פניות לווים לבית המשפט לתת להם זמן  (בדרך כלל של חצי שנה), למכור את הנכס המשועבד לבנק, ללא מימוש מהיר וללא אילוץ כחרב המונחת על הצוואר, נענית בחיוב. מכירה בנחת ובשיקול דעת, ממוכר מרצון לקונה מרצון, תאפשר ללווים, שהם בעלי הנכס כזכות יסוד, גם אם הוא משועבד ומשמש בטוחה נכסית להלוואה, למכרו בשוק החופשי, למרבה במחיר. כך יקבל הבנק את מירב סכום היתרה או כולה, ואולי יוותר ללווים הון עצמי להתחלה חדשה וצנועה יותר.
נשוב לעיניננו:
שכר טרחת השמאי ישולם לו על ידיכם ועל חשבונכם. מכתב ההפניה לשמאי אמור לכלול את  רשימת תעריפי שכר טרחת השמאי, כפי שנקבעו בין הבנקים לבין אגוד שמאי המקרקעין. שכר הטרחה נקבע  לפי שווי הנכס, אולם אינו כולל הערכת שוויין של נכסים ששוויים גבוה במיוחד. כאשר התעריף לגבי נכסים יוצאי דופן אינו מופיע בהפנייה, עליכם לסכם עם השמאי מראש את גובה שכר טרחתו. 
ההפניה לשמאי היא טופס ממוחשב, שיכלול את פרטיהם של לפחות 3 שמאי מקרקעין, המומלצים על ידי הבנק. עליכם לבחור, כאמור, באחד מהם. השמאים עמוסים עבודה בדרך כלל ולפיכך, יש לפנות אליהם מיד עם קבלת ההפנייה,  כדי לקבל בהקדם את השמאות. ללא השמאות לא ניתן יהיה לבצע את ההלוואה.
בקשו את השמאי להעביר טיוטה של השמאות להערותיכם, אחרת תועבר השמאות ישירות לבנק. עמדו על כך. לאחר התייחסות להערותיכם – יעביר השמאי את חוברת השמאות בדואר אלקטרוני לבנק. הזכירו לשמאי להעביר גם אליכם ואל יועץ המשכנתאות שלכם, בדו"אל – את השמאות המוגמרת, בעת אחת עם העברתה לבנק.

חשוב לדעת:
  1. במקרים מסויימים לא ידרוש הבנק הערכת שווי דירה ע"י שמאי , אם הדירה הנרכשת היא דירה חדשה, אשר נרכשה מקבלן או מחברה קבלנית לבנייה, א. הרשומים בפנקס הקבלנים, או מאחת מהחברות הממשלתיות  המשכנות (עמידר, פרזות, חלמיש, שיקמונה, לורם, ח.ל. ד.).
  2. חלקים בנכס שנבנו ללא היתר בנייה:
    לא פעם מתגלה בבדיקת השמאי, כי חלקים בנכס נבנו על ידי המוכרים, ללא היתר בנייה כחוק. ישנה לכאורה אפשרות, להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית, אם קיימת כזו, אך הדבר כרוך בהגשת בקשה לאישור תכניות בניה ולהיתר בנייה לחלק זה, דבר הכרוך בזמן רב ובתשלום הוצאות תכנון, אגרות בנייה והיטל השבחה, החלים על המוכרים. ממומלץ לבדוק פרט זה לפני שתחתמו על הסכם רכישת הדירה.
    צריך לזכור כי כי הסכם רכישה מצוי כולל סעיף, בו הרוכשים (שאלה אתם) מאשרים כי בדקו את הנכס הנרכש והם רוכשים אותו כמות שהוא. מרצונם החופשי. כאשר השמאי יבדוק את המצוי מול התכניות המאושרות על יד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והיתר הבנייה וימצא כי חלקים בדירה נבנו ללא היתר – יהיה זה מאוחר מדי.
    אשר על כן – עוד במועד הצגת הדירה המוצעת לכם לרכישה, אם על ידי המוכרים או ע"י מתווך, עליכם לוודא כי כל חלקיה הבנויים נבנו על פי המפורט בהיתר הבנייה ובתכניות המצורפות אליו. (בין המסמכים שעליכם במילא להמציא לשמאי, כלולות תכניות הבנייה והיתר הבנייה הצמוד אליהן). חלקים בנויים אשר נבנו ללא היתר, לא יילקחו בחשבון שווי הנכס, והשמאי אף יוסיף על כך הערה בשמאות לידיעת הבנק.
    לכן, בדקו נושא זה עם המוכרים או בא כוחם, לפני חתימתכם על הסכם המכר, ואם החלטתם בכל זאת לרכוש  את אותה דירה – דאגו כי הסכם הרכישה יכלול סעיף שיחייב את המוכרים לטפל בהכשרת עבירת הבנייה, לשלם את ההוצאות הכרוכות בכך כמפורט לעיל ואולי אף להפקיד את השווי הכספי של הבנייה הבלתי חוקית (שהוא חלק מן התמורה ששילמתם), בנאמנות אצל עורך הדין שלכם, עד שתקבלו היתר בנייה משלים, לידיכם.
  3. שמאות הנמוכה ממחיר הדירה (מסכום התמורה הנקוב בהסכם רכישה):
    כאשר מדובר בהלוואה מגובת משכנתא לדיור, דירג המפקח על הבנקים את סכומי ההלוואות לדיור, שהבנק רשאי לאשר לרוכשים, כמפורט להלן, וקבע מגבלות למתן הלוואות לדיור, הוראה 329, עמוד 2: "תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים" (שעור מימון: היחס בין סכום ההלוואה לשווי הדירה):
  •  הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה- עד 75%  משווייה.
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית- עד 70%  משווייה .
  • הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין שאיננה דירה יחידה או חליפית (והמכונה "דירה להשקעה". ע.א.) -  50%  משווייה .
    הנוהל הקיים כיום הוא: כאשר מדובר בדירה שלגביה נדרשה שמאות, יחושב שעור המימון לפי הנמוך מהשניים: שווי הדירה הנקוב בשמאות - או מחיר הדירה הנקוב בהסכם הרכישה. דהיינו: אם השמאי העריך, כי שווי הדירה נמוך ממחירה, כפי שהוא נקוב בהסכם, יאשר הבנק שעור מימון לפי השווי שנקבע ע"י השמאי, ואתם תאלצו לגייס את ההפרש ממקורות ההון העצמי שלכם. לכן – בדקו היטב עם מומחים, כמו מתווכים הפועלים באזור בו מצויה הדירה, או שמאי מוכר – האם המחיר הנדרש מכם סביר.
    אפשרות נוספת וזהו כלל שאני ממליץ עליו בכל מקרה: הכניסו סעיף להסכם ההלוואה, לפיו "הסכם זה ייכנס לתוקפו לאחר קבלת "אישור עקרוני לקבלת הלוואה בנקאית מגובת משכנתא לדיור".
    לחילופין, אם הדבר ניתן מבחינת לוח הזמנים של המוכרים – קבלו טיוטת הסכם רכישה מאת המוכרים, והגישו אותה לבנק כטיוטה, שתחתמו עליה רק לאחר קבלת אשור עקרוני להלוואה.
  1. יפוי כח נוטריוני לבנק, בנוסח הבנק:
    "יפוי כח והרשאה מיוחד ובלתי חוזר".

    במעמד פגישת החיתום תקבלו מאת הבנק טופס ייפוי כוח לבנק, בנוסח הבנק, בו אתם מייפים את כוחם של באי כוח הבנק, לבצע עבורכם פעולות הקשורות בנכס, המיועד לשעבוד לבנק להבטחת פירעונה של ההלוואה. עליכם לחתום על טופס זה בפני עורך דין שהוסמך גם כנוטריון. עלות מקור ייפוי הכוח ללווה אחד, מאושר על ידי נוטריון, היא לשנת 2017 164.00 ₪, בתוספת מע"מ כחוק. לכל לווה נוסף – 60.00 ₪ נוספים, בתוספת מע"מ כחוק. לכל מקור נוסף, החתום בחותמת הנוטריון, ישולמו 164.00 ₪ נוספים, בתוספת מע"מ כחוק.
  2. התחייבות מוכר לרישום משכנתא.
    בפגישת החיתום תקבלו מנציג/ת הבנק, בין היתר, מסמך שכותרתו: "התחייבות לרישום משכנתא". מטבע הדברים, על פי האמור בהסכם הרכישה, תועברנה הזכויות בנכס הנרכש על שמכם בספרי המקרקעין הרשמיים, (בין אם מדובר בהעברה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ובין אם מדובר בהעברת הזכויות ברשות מקרקעי ישראל) – רק לאחר שתשלמו את מלוא סכום התמורה למוכרים.
    למשך תקופת הביניים, החלה בין מועד העברת מלוא התמורה למוכרים, לבין מועד רישום הזכויות בנכס על שמכם ורישום המשכנתא לטובת הבנק – חותמים המוכרים על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק.
    נוסח ההתחייבות אחיד בכל הבנקים. להתחייבות מצורפת בקשת הבנק המופנית ללשכת רישום המקרקעין, או לרשות מקרקעי ישראל, או לחברה קבלנית הבונה על קרקע הרשות, או לחברה משכנת, המיופות כוח לפעול בשם הרשות – לרשום הערת אזהרה על הנכס הנרכש (המקרקעין) בהתאם להתחייבות. הבקשה הנ"ל כלולה במסמך ההתחייבות שיימסר לכם, וחתומה על ידו.
    על המוכרים לחתום על ההתחייבות, בכל מקום המסומן ב- X, מול עורך דין. שיאמת את חתימותיהם. עם הטפסים החתומים פונים ללשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס, לשם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק. יש להצטייד לפני הרישום באישור על תשלום אגרות טאבו. בכל לשכת רישום מקרקעין מוצב מחשב מקוון של שירות התשלומים הממשלתי, אשר כנגד תשלום באמצעות חיוב כרטיס האשראי שלכם, ידפיס לכם את האישורים הבאים:  תשלום עבור אגרת בקשה (27.00 ₪); תשלום עבור רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 (125.00 ₪), אגרת נסח מאושר (73.00 ₪). (סכומים אלה מעודכנים ליום 1.3.2017.).
    בתום הרישום יימסר לידיכם ע"י רשם המקרקעין שטיפל בכם, אישור על רישום הערת אזהרה בהתאם להתחייבות ונסח מעודכן, הכולל את רישומה בספרי המקרקעין לטובת הבנק. את האישור ואת הנסח הנ"ל, יש למסור לפקיד המשכנתאות, המטפל בתיקכם בבנק.  
  3. איסוף מסמכים שונים מאת המוכרים והגשתם לבנק:
    נציג/ת הבנק ימסור /תמסור לידיכם בקשות המופנות למוכרים, להמציא לבנק אישורים שונים, לפי העניין, חתומים על ידיהם וכוללים אימות החתימות ע"י עו"ד, כגון:
     * סך כל הסכומים ששולמו למוכרים ע"י הלווים, בתמורה לרכישת הנכס (סכומים שאמורים להסתכם בסך הכל בהון העצמי);
     * פרטי חשבון הבנק של המוכרים, אליו יעביר הבנק, בהעברה אלקטרונית או בהמחאה בנקאית, את סכום ההלוואה. יש לצרף צ'ק מבוטל לדוגמא; 
    * אישור רשות המסים ללשכת רישום המקרקעין, על תשלום מס שבח מקרקעין על ידי המוכרים בגין עסקת מכר הנכס שנמכר ללווים;  
    * אישור תקף של הרשות המקומית ללשכת רישום המקרקעין, על כי אין חוב כלשהו לרשות בגין הנכס, וכי אין לרשות התנגדות להעברת הזכויות בנכס;
    * אם יש לשחרר את הנכס משעבוד קיים (כמו יתרת משכנתא של המוכרים, הרשומה לטובת בנק אחר), יש להמציא "מכתב כוונות" מאותו בנק, המופנה לבנק נותן ההלוואה לכם. את נוסח מכתב הכוונות תמצאו בהוראות נוהל בנקאי תקין של בנק ישראל . ראו קישור באתר זה.
    * אם המוכרים לא השלימו את תשלומי החובה בגין המכר לרשות המסים, וכדי להבטיח תשלום זה על הבנק להעביר סכום זהה מתוך סכום ההלוואה לחשבון נאמנות. על המוכרים להורות על כך בכתב, ולצרף אסמכתא לנאמנות זו ואת פרטי החשבון.
    * יש לקבל מאת המוכרים את תצלומי תעודות הזהות שלהם (בצבע), ושל ספח התעודה על כל חלקיו.
  4.  אישור על תשלום מס רכישה ע"י הלווים:
    עליכם למסור לבנק העתק נאמן למקור של הקבלה, שקבלתם מרשות המסים על תשלום מסרכישה, המס החל על רוכשי דירות.
  5.  תצהיר הלווים בנושא בעלות על דירה יחידה או חליפית :
    אם הנכס הנרכש על ידיכם מהווה "דירה יחידה" או חליפית, כהגדרת החוק, עליכם לחתום על תצהיר בנושא זה, אשר יימסר לכם על ידי נציג/ת הבנק. החתימה תיעשה בפני עו"ד, אשר יאמת את חתימותיכם. כזכור, רוכשי דירה יחידה זכאים להלוואה מגובת משכנתא, בסכום של עד 75% ממחירה; רוכשי דירה חליפית זכאים להלוואה מגובת משכנתא, בסכום של עד 70% ממחירה;
  6. אם הנכס הנרכש הוא נחלה במושב, יש לקבל ממזכירות האגודה החקלאית השיתופית של המושב אישור על קבלתכם כחברים באגודה. לגבי מי שרוכש בית במושב על מגרש וללא נחלה, יש לקבל ממזכירות המושב אישור, כי נרשמתם כתושבים במושב.

7.9. ביצוע ההלוואה.

לאחר השלמת תהליך הביצוע, יועבר תיק הלוואה לבדיקה במחלקת הבחינה. אם יימצא לאחר הבדיקה, שהתהליך הושלם בהתאם להוראות האישור העקרוני, נהלי הבנק והוראות המפקח על הבנקים בבנק ישראל, תבוצע ההלוואה ותמורתה תועבר לחשבון המוכרים, ו/או למוטבים נוספים – הכול כמפורט לעיל. ההלוואה תבוצע בהמחאה בנקאית או בהעכרה בנקאית אלקטרונית לחשבון הבנק של המוטב. ביצוע ההלוואה מחייב את נוכחותכם וחתימותיכם בבנק.


7.10. פעולות לאחר הביצוע:

  1.  כאשר המשכנתא ניתנה לרכישת דירה חדשה.
    (סעיף זה בעדכון)
     
  2. כאשר המשכנתא ניתנה לרכישת דירה מיד שנייה.
    (סעיף זה בעדכון)
< לעמוד הקודם