4.7.3. יתרת חוב לאחר מימוש הנכס.

 

4.1. התשלום החודשי ע"ח פירעון ההלוואה: מה כלול בתשלום החודשי?

הבנק (או מַלווה אחר), מאפשר ללווים לשלם את התשלומים החודשיים על חשבון פירעון המשכנתא  במספר דרכים, ובמועדים קבועים בכל חודש. זכותם של הלווים לבחור את מועד הפירעון החודשי המתאים להם: 1, 10 או 15 בכל חודש. בהלוואות קיימות ניתן לשנות את מועד החיוב (סעיף 9 ב' לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א-1981), כמפורט לעיל..
  שיטת תשלום ההלוואה המובטחת במשכנתא, הרווחת בבנקים, מבוססת  על "שיטת שפיצר",  הקובעת תשלום חודשי קבוע ושווה לכל אורך תקופת ההלוואה, ע"ח החזרי הקרן והריבית. 
  בתחילת התקופה רכיב הריבית בכל תשלום גבוה, והוא הולך ופוחת בכל תשלום ובמקביל – גדל  עם הזמן רכיב הקרן בתשלומים. ((הפיקוח על הבנקים – צרכנות בנקאית – משכנתאות). אפשר  שאחד  או  יותר  ממסלולי  ההלוואה  יהיה  צמוד.  על אף האמור לעיל כי התשלום חודשי קבוע  ושווה) , יש להדגיש: למעט הפרשי ההצמדה החלים על הקרן הריבית באותו תשלום.
 
התשלום החודשי יכלול את המרכיבים הבאים, או חלק מהם, כפוף למבנה ההלוואה ולמוסכם עם המַלווה, כמפורט להלן:
  1. חלק מקרן ההלוואה, אשר ייפרע במסגרת התשלום החודשי עפ"י "שיטת שפיצר".
  2. הריבית על חלק הקרן הנ"ל.
  3. הפרשי הצמדה על חלק הקרן הנ"ל ועל הריבית (אם קיים מסלול צמוד בהלוואה).
  4. פרמיה חודשית ע"ח ביטוח הנכס (אם הנכס בוטַח באמצעות סוכנות הביטוח שבבעלות המַלווה).
  5. פרמיה חודשית ע"ח ביטוח חיי הלווים (אם הלווים רכשו פוליסה זו באמצעות סוכנות הביטוח שבבעלות המַלווה).
  6. עמלת פירעון חודשי.
     

4.2.  שעור ההחזר החודשי ע"ח פירעון ההלוואה, מההכנסה

החודשית הפנויה של הלווים – מגבלות בנק ישראל ומגבלות הבנקים.
(בנק ישראל, המפקח על הבנקים, ניהול בנקאי תקין, מגבלות למתן הלוואות לדיור (329/5)
מגבלה על שעור החזר מההכנסה:
1. תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור החזר מההכנסה העולה על 50%. 
2.  עם זאת, וללא קשר למשקלי הסיכון המופחתים והקבועים בסעיף 72 להוראות ניהול בנקאי תקין מספר 302, במקרה בו שעור ההחזר מההכנסה עולה על 40%, יש להקצות להוואה משקל סיכון של 100%.
 

המפקח על הבנקים: ניהול בנקאי תקין [ ] (5 16/10 ( מגבלות למתן הלוואות לדיור - 5עמ' 329 נספח א' - הגדרת שיעור החזר מהכנסה.
 .1" שיעור החזר מהכנסה" הוא היחס בין ההחזר החודשי ובין ההכנסה החודשית הפנויה. לעניין זה:   :
.1.1 ":החזר חודשי" הוא התשלום החודשי המשמש לפירעון של הלוואה לדיור המבוקשת ע"י לקוח. בחישוב ההחזר החודשי יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת המאושרת. בהלוואות בולט ובלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי. בהלוואות גרייס יש להביא בחשבון את התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס.
.1.2." הכנסה חודשית פנויה" היא ההכנסה החודשית נטו בניכוי הוצאות קבועות. "הכנסה חודשית נטו" היא כל הכנסה של הלווה, העומדת בכל התנאים הבאים: 
1.2.1..  ההכנסה משולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף   
1.2.2..בידי התאגיד הבנקאי אסמכתה מתאימה התומכת בהכנסה או בזכות לקבלתה
 1.2.3. בידי התאגיד הבנקאי הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה.  
"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר). נוסף על האמור לעיל, יש לנכות מההכנסה החודשית גם הוצאות שכר דירה של לווה שאינו עתיד לה תגורר בדירה הנרכשת, אף אם יתרת תקופת חוזה השכירות קצרה מ - 18 חודשים. 
1.3. בחישוב שיעור ההחזר מהכנסה, בנוסף על הכנסת הלווה, ניתן להכיר במחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב משפחה של הלווה שאינו רוכש זכויות במקרקעין (להלן - "הקרוב"), ובלבד שמתקיימים לגבי הקרוב כל התנאים הבאים
1.3.1. הוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה (בן/בת זוג, אב, אם, אח, אחות, בן ובת  
1.3.2.הקרוב משמש ערב להלוואה.
1.3.3. .הבנק ערך לקרוב בדיקת יכולת החזר, כפי שנערכת ללווה עצמו.
1.3.4. .הקרוב משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו % 20 או יותר מסכום ההחזר החודשי. להסרת ספק, לא ניתן להכיר ביותר ממחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב שאינו בעל זכות במקרקעין, אף אם הקרוב חתם כלווה על הסכם ההלוואה. על אף האמור לעיל, ניתן להכיר במלוא ההכנסה החודשית הפנויה של בן/בת זוג של הלווה, העומד בכל התנאים לעיל, ומתגורר עם הלווה בדירה. 
2.  הגדרה זו מחליפה את ההגדרה הקיימת בהוראת הדיווח לפיקוח מספר .876

הבנקים החמירו: לפי הוראות כל בנק, שעור ההחזר מההכנסה הפנויה, לא יעלה על 40%.

 

4.3. לווים תומכים; ערֵבים להלוואה.

בעקבות תיקון לחוק הערבות, חלה חובה על הבנקים, במקרים מסוימים, להפעיל תחילה אמצעי גבייה  נגד הלווים עצמם ונגד נכסיהם המשועבדים ונכסים אחרים שבבעלותם הניתנים לעיקול ולמימוש,  בטרם  יַפנו את אמצעי האכיפה  נגד הערבים להלוואה, או נגד הלווים התומכים. מי רשאי להיות "לווה תומך"? בהתאם להוראות נוהל בנקאי תקין - הלוואות לדיור, המתפרסם על ידי מחלקת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, רשאי להציע עצמו כלווה תומך, רק מי שהוא בן משפחה של הלווה מקרבה ראשונה: בן זוג או בת זוג של הלווה, הורה, אח/ אחות, בן/ בת, נכד/ נכדה. על בני משפחה מקרבה רחוקה יותר, כמו למשל חתן או כלה, גיס או גיסה, המבקשים להיות לווים תומכים, לקבל אישור לכך, באמצעות הבנק המלווה, מאת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל.
אם הלווים מפגרים בתשלומיהם באופן תדיר ובכך מפרים את תנאי הסכם ההלוואה, יפתחו המַלווים, לאחר מתן התראות על כך ללווים בכתב, בהליכים לגביית חוב הפיגורים. במקרים מסוימים יגישו המַלווים, שמעמדם כאן הוא מעמד של נושה,  תביעה לבית המשפט, לפירעון יתרת חוב ההלוואה במלואה. עם קבלת פסק הדין ובהעדר הסדר תשלומים מניח את הדעת עם הלווים, יפתחו המַלווים תיק במשרדי ההוצאה לפועל וינקטו בכל האמצעים החוקיים העומדים לרשותם לגביית החוב, כמו מימוש הנכס המשועבד (המַלווים יבקשו מבית המשפט למנות כונס נכסים לנכס המשועבד, שיפתח בהליכים למימוש המשכנתא ולמכירה מאולצת של הנכס), עיקול נכסים אחרים שבבעלות הלווים, עיקול כספים, שכר ומטלטלים.
אם נותרה יתרת חובה לאחר מיצוי כל האפשרויות הללו, יידרש פירעון יתרה זו מאת הערבים להלוואה ו/או מאת הלווים התומכים.  הערבות יכול שתהייה, כאמור לעיל, ליתרת החוב כולה או למקצתה. סכום יתרת החוב תחולק בין הערבים כפי המשתמע מהסכם ההלוואה או מכתבי הערבות הנספחים להסכם, כפי שנחתמו בין המַלווה, כמו הבנק – לערבים, בכתב הערבות.

 

4.4. הוראת קבע לבנק לחיוב חשבון העו"ש שלכם; יום התשלום החודשי . 

על הלווים לתת הוראת קבע לבנק, בו הם מנהלים את חשבונם האישי, או העסקי, לשלם את התשלומים החודשיים ע"ח פירעון הלוואתם אצל המַלווה,  על ידי חיוב חשבונם. הוראת הקבע תינתן על גבי טופס שיקבלו הלווים בבנק ממנו הם עתידי לקבל את המשכנתא (המַלווה).
הבנק בו מנוהל חשבונם יאשר למַלווה, בחתימתו על גבי טופס הוראת הקבע, כי יחייב - לפי דרישתו החודשית של המַלווה, את חשבון לקוחותיו אלה, מדי חודש בחודשו, באחד מן התאריכים המפורטים בסעיף 4.1. דלעיל, ויעביר את הסכום הנדרש לפירעון התשלום החודשי של ההלוואה שזהותה צויינה בהוראת הקבע – כל עוד יתרת חשבון אותו לקוח תאפשר זאת. אשר על כן – חייבים הלווים לדאוג מבעוד מועד לכיסוי כספי מספיק  בגובה התשלום החודש, מדי חודש בחודשו.
  המַלווים מגלים גמישות במועדי החיוב,  והם  מאפשרים  את  פירעון  ההלוואה  במועדים  שונים במשך החודש, בד"כ עד ל- 14 בו. חלק מהמַלווים מאפשרים ללווים,  בהסדר  מיוחד,  לפרוע  את  התשלומים החודשיים ע"ח פירעון ההלוואה, באמצעות מספר הוראות קבע בין מספר  משלמים,  כמו הורים וילדיהם. בכך חולקים  הלווים עם בני  משפחתם  את  נטל  התשלומים. 
 

4.5. אמצעי תשלום אחרים: שוברי תשלום, כרטיסי אשראי .

שוברי תשלום: בנסיבות מיוחדות יאפשרו המלווים ללווים, אשר במהלך תקופת ההלוואה  ייבצר מהם לפרוע את התשלומים החודשיים באמצעות הוראת קבע, לשלמם במזומן, בקופת הבנק, באמצעות שוברי תשלום, בקופות המצויות בסניפיהם. הדבר מקל על אלה מבין הלווים שחדלו לנהל חשבון  בנק, מסיבות השמורות עמם. לכך דרושה הסכמה מראש של המַלווה כרטיסי אשראי: לאחרונה מסתמנת אפשרות לפירעון התשלומים החודשיים, באמצעות מתן הוראת קבע לחברת כרטיסי האשראי של הלווה. אין שום סיבה ששיטת תשלומים נפוצה זו לא תיהפך למקובלת ע"י כלל המַלווים - הבנקים, , חברות הביטוח ומלווים חוץ בנקאיים.
 

4.6. הקפידו על ביצוע התשלומים החודשיים במועדם.

במהלך הטיפול בקבלת הלוואתכם, חתמתם  על  "הסכם-הלוואה"  עם  המַלווים. עפ"י הסכם זה התחייבתם להחזיר למלווים את כספם בתשלומים קצובים, בדרך כלל חודשיים, בשיטה שהסכמתם עליה עמם, לאורך כל תקופת ההלוואה. הוכחתם לבנק כי אתם בעלי יכולת החזר, וכי תוכלו לעמוד בהתחייבותכם להחזר סדיר של המשכנתא ההלוואה. עליכם לעמוד בהתחייבות זו כל עוד הדבר ניתן, לא רק משום שפיגור בתשלומים יהווה הפרה של הסכם ההלוואה, אלא משום שכל פיגור ישא רבית פיגורים מירבית ומשום שפיגור תדיר יביא לנקיטת אמצעי אכיפה נגדכם
ע"י המלווים, לתביעות משפטיות, פתיחת תיקים בהוצאה לפועל, עיקולים, כנוס נכסים, צו פינוי מהנכס המשועבד ומכירתו באילוץ ובהפסד. כל אלה כרוכים לא רק באי נעימויות, אלא בהוצאות משפטיות ניכרות, בתשלומי שכר טרחה לעורכי דין ובעגמת נפש רבה.
 

4.7.  גבייה ואכיפה.

4.7.1.  אז מה עושים כשבכל זאת קשה?

נקלעתם לקשיים כלכליים? אתם מתקשים לעמוד בהתחייבויותיכם הכספיות וביניהם בתשלום סדיר ורציף של המשכנתא? זו לא בושה! לצערנו, בחייה הכלכליים של משפחה המנהלת משק בית, או בתקופת קיומו של עסק, או בכל עיסוק שהוא, אפשר שתבואנה  תקופות של שפל וקשיים. אנו מאחלים לכל מי שנקלע לקשיים – שיצא מהם במהרה. בינתיים – אל תטאטאו את הבעיות אל מתחת לשטיח: פנו אל המלווים לפני שצברתם פיגורים כבדים בתשלומים ובטרם החליטו המלווים לנקוט נגדכם באמצעים משפטיים ! ניתן ואפשר להגיע להסדר בהסכמה עם  המַלווים, כמו הקפאת  התשלומים לתקופה מוגבלת או פריסתם לתקופה ארוכה יותר, כשהם מוקטנים. אפשר להגיע להסכם לזמן קצוב, על תשלום ריבית בלבד, מתוך תקווה שעד אז תתאוששו כלכלית. רצוי לבדוק את הכדאיות הכלכלית למיחזור ההלוואה (יוקדש בהמשך פרק מיוחד לנושא זה). אם המַלווים פתחו כבר בהליכים משפטיים נגדכם – לפני שפניתם אליהם בעניין הפיגורים, הסדר תשלומים עמם יביא לעיכוב הליכים אלה.
המפקח על הבנקים, בדפי מידע והדרכה ללקוחות הבנקים, ממליץ גם הוא  - אם נקלעתם לחוב פיגורים ואין באפשרותכם לפרוע אותו מיד, להקדים ולפנות לבנק כדי להסדיר את תשלום החוב. הבנק ישקול לפי בקשתכם ולאור הנסיבות – לפרוס את חוב הפיגורים למספר תשלומים שבהם תוכלו לעמוד, לדחות את תשלום החוב לזמן מוסכם "עד שירווח", או להקטין את התשלום החודשי ע"י הארכת תקופת ההלוואה.
כאשר ההלוואה שבפיגור מקורה בכספי תקציב המדינה, שניתנו במסגרת זכאות משרד הבינוי והשיכון, ניתן לפנות באמצעות הבנק לוועדה ממשלתית מיוחדת, בה מכהנים נציגי האוצר, משרד הבינוי והשיכון והבנק. וועדה זו תבחן את קשיי הלווים לפרוע את ההלוואה, לאור מצבם הכלכלי והבריאותי ובמקרום מסויימים, בסמכותה להקל מעל הלווים את עומס התשלומים ע"ח החזר ההלוואה לזכאים. על החלטת וועדה זו שמורה ללווים זכות הגשת ערר ל"וועדה העליונה לדיור".
 

4.7.2.  מכירת הנכס בהסכמה לשם פירעון חוב המשכנתא. 

לעתים, בהתאם לנסיבות אליהן נקלעתם, לא תיוותר לכם ברירה אלא לקבל מהמלווים שהות בת מספר חודשים למכור את הנכס בשוק החופשי, "ממוכר מרצון לרוכש מרצון". מכירה בלא אילוץ וללא "מימוש מהיר" והימנעות ממכירה ע"י רשויות החוק (ההוצאה לפועל, כונס הנכסים), תביא לכם תמורה גבוהה יותר ממכירת הנכס ותאפשר לכם להיפרע מהמשכנתא ואולי מחובות מעיקים נוספים. כאשר מדובר במכירת דירת מגורים, תיווצר כמובן בעיית מקום אלטרנטיבי למגוריכם.  לכך ישנן חלופות, שאתם תיאלצו להתמודד עימהן, ולבחור בזו הנוחה לכם בנסיבות העניין והאפשרית, על פי יכולותיכם באותה נקודת זמן.
 

4.7.3. יתרת חוב לאחר מימוש הנכס.

אפשר שהתמורה שתתקבל ממכירת הנכס, גם בלא "מימוש מהיר", בתנאי השוק ובמצב הנכס בעת המכירה, ולאחר ההפרשה  לתשלומי  מסים והיטלים,  אם הם חלים על הנכס כתוצאה  מהמכירה,  לא  תספיק  לפירעון  היתרה  הבלתי מסולקת של  המשכנתא. במקרה כזה יש לוודא, שהמַלווה יסכים מראש ובכתב, לשחרר את השעבוד (המשכנתא) הרובץ על הנכס לטובתו, כדי לאפשר העברת זכויותיכם בנכס על שמות הרוכשים. בנסיבות כאלה עליכם להגיע  להסדר עם המַלווים, בטרם חתמתם עם הרוכשים על הסכם המכר,  על  תשלום היתרה.  צריך לזכור:  לא ניתן יהיה להעביר את זכויות הבעלות שלכם בנכס לקונים, בלא  הסכמת המלווה, כל עוד לא הסדרתם עם המלווה את פירעון היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה. קיימות אצל  המַלווים השונים יחידות מיוחדות לטיפול ב"חובות קשים", ויהיה עליכם להגיע  עימהן להסדר בהתאם ליכולותיכם  ולהנחת דעתם.
אם מקורה של ההלוואה בכספי תקציב המדינה ל"זכאים" (ראו להלן), בקשו את הבנק ממנו קבלתם הלוואה זו, להפנותכם אל ה"וועדה המיוחדת" באגף איכלוס במשרד הבינוי והשיכון, כדי לבדוק את זכויותיכם לסיוע בנסיבות אלה. 
היו  תקדימים - כאשר המצוקה הכלכלית אליה נקלעו הלווים הצדיקה  זאת - בהם הסכימו  בנקים למחוק חלק  מהיתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה, אם ע"י ויתור על "הפרשי הריבית" (ההפרש בין ריבית-ההלוואה לבין ריבית הפיגורים), או אף ויתור על חלק מקרן ההלוואה. במקרים אחרים הסכימו המַלווים, להסיר את השעבוד מעל הנכס ולאפשר את מכירתו לאחרים, כנגד הסדרת תשלום היתרה בדרך של מתן הלוואה חדשה וקבלת בטחונות חליפיים ללא שעבוד נכסי, כמו ערבים טובים להנחת דעת המלווים.  בנסיבות אלה קיבל המַלווה, מתוך התמורה שנתקבלה ממכירת הנכס, את רוב רובה של  ההלוואה,  והבטיח את סילוק יתרתה.
  אפשר לדון עם המלווים על שילוב בין שני הפתרונות האחרונים – מחיקת "הפרשי הריבית" או חלקם,  ופריסת  היתרה הבלתי מסולקת לאחר מכיר חוב המשכנתא.
< לעמוד הקודם