2.1. הרצוי והמצוי
2.2. שימושים מגוונים במשכנתא
2.3. מקורות גיוס הכספים ע"י הבנקים למתן משכנתאות ללווים.

       2.3.1. סיוע כספי לדיור מתקציב המדינה, לזכאי משרד הבינוי והשיכון
       2.3.2. הונם העצמי של הבנקים
       2.3.3. גיוס כספים מהציבור באמצעות מכירת אגרות חוב
       2.3.4. פיקדונות מיועדים למתן משכנתאות ממפקידים מוסדיים ועסקיים
       2.3.5. פיקדונות מיועדים למתן משכנתאות ממפקידים פרטיים
       2.3.6. תכניות חיסכון
       2.3.7. הפקדת כספי חברות קבלניות למתן משכנתאות משלימות
       2.3.8. הלוואות של בנקים זרים להשקעות​​​​​​​

 

2.1. הרצוי והמצוי.

הצרכן, הלווה,  מבקש את הסכום הדרוש לו, לתקופה הרצוייה, בריבית הנמוכה ביותר ובתשלומים נוחים, זאת כדי לממש את העיסקה שתכנן לעשות וכדי שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו הכספיותלאורך זמן. המשכנתא באה לענות על צרכיו אלה. אך יש רצוי ויש מצוי.
 

2.2. שימושים מגוונים במשכנתא.

המשכנתא ניתנת למטרות מימון מרובות ומגוונות:
  1. לרכישת דירה ראשונה ע"י חסרי-דירה, כמו זוגות צעירים או עולים חדשים.
  2. לרכישת דירה ע"י הורים לילדיהם, או כמקור מימון נוסף לילדים לרכישתה – כנגד שיעבוד דירת ההורים.
  3. לרכישת דירה ע"י בעלי דירה, לשם שיפור תנאי דיור. במקרה כזה תשמש התמורה נטו, שתתקבל ממכירת הדירה הנמכרת,  כהון עצמי וכמקור מימון חלקי לרכישת הדירה החדשה, ואילו המשכנתא תגשר על פער המימון, במלואו או  בחלקו.
  4. לרכישת מגרש ולפיתוחו.
  5. לרכישת בית מגורים צמוד קרקע.
  6. לבנייה עצמית של בית מגורים.
  7. לשיפוץ ו/או להרחבה של נכס קיים.
  8. לרכישה או לבנייה של נכס עסקי, כגון משרד, חנות, מרפאה, מבנה המשמש לתעשייה או  למלאכה, לרכישת דירה כהשקעה וכנכס מניב וכיוצ"ב.
  9. לרכישת דירה, בית או נכס עסקי ע"י תושבי-חוץ.
  10. לשיוך דירות בקיבוצים.
  11. הלוואה מגובת משכנתא לכל מטרה: כנגד שעבוד דירה או בית מגורים. מטרה כזו מאפשרת מינוף הנכס לשם גיוס מימון להשקעה בעסק, להקמתו או להרחבתו, או לפעילות שוטפת בו ולגיוס הון חוזר, לפריסת אשראים קצרי מועד לתקופה ארוכה, להסדרי תשלום חוב  וגם – לשיפור איכות חיים (כמו "המשכנתא ההפוכה" לקשישים), לרכישת רכב, לקניית ציוד  וריהוט לבית,  לנסיעה לחו"ל, למימון אירוע משפחתי, או לכל מטרה אחרת שתאושר ע"י המלווה. יש להגדיר את המטרה בעת הגשת הבקשה להלוואה.  הלווה יידרש להוכיחה במסמכים. 
  12. "משכנתא הפוכה" – משכנתא לגיל השלישי, כנגד שעבוד ביתם או דירתם. מכשיר פיננסי לתקופה בלתי מוגדרת, המאפשר לאוכלוסיה המבוגרת הרוצה להמשיך לגור בביתה או בדירתה, לקבל הלוואה ללא החזרים שוטפים וללא קביעת מועד פירעון מראש. במות הלווים ייפרע החוב על ידי היורשים, ואם לאו – ע"י התמורה שתתקבל ממכירת הנכס המשועבד. עודף יועבר ליורשים, חוסר - יימחק.
  13. למחזור משכנתאות.
    לווים שהוגבלו בחשבונות הבנק שלהם, או כאלה העמוסים בהלוואות ובהתחייבויות כספיות קודמות, או שפיגרו בתשלומיהם, או שיתקשו להוכיח יכולת החזר - ייתקלו בקשיים באישור בקשותיהם הלוואה מגובת משכנתא.
    לווים קשישים המבקשים הלוואה לתקופה ארוכה, יתבקשו לצרף את ילדיהם / יורשיהם כלווים נוספים.
    לווים שיכולת ההחזר שלהם אינה מספקת, יוכלו להציע בן משפחה מקירבה ראשונה, בעל יכולת החזר מוכחת, כלווה תומך.


2.3. מקורות גיוס הכספים ע"י הבנקים למתן משכנתאות ללווים.

"בנק הוא מתווך פיננסי, המעמיד אשראי מתוך פיקדונות" – אומר דורון נחמני, יועץ כלכלי פיננסי ויועץ פרטי למשכנתאות, במאמרו "הויכוח על ההון העצמי של הבנקים והשפעתו על ריבית המשכנתאות", אשר פורסם כבלוג באינטרנט בחודש מרס 2014 .
"הבנק נדרש להחזיק מין "כרית ביטחון", שתבטיח שבמקרה שיווצרו לו הפסדים מצד האשראי, הם לא יגרמו לפגיעה מיידית במפקידים – ממשיך דורון נחמני. זהו תפקידו של ההון העצמי. הוא שייך לבעלי המניות".
 אני ממליץ בפני כל מי שרוצה לדעת יותר על ההון העצמי של הבנקים והשפעתו על פעילותם, לקרוא את המאמר המלומד במלואו.  תודה לדורון.
בדו"ח בנק ישראל על הפעילות הפיננסית של התאגידים הבנקאיים הישראליים בתחום מימון הדיור בישראל, פורסם כי הסכום הכולל של המשכנתאות, אשר ניתנו לציבור בשנת 2016, הגיע לכ- 60 מיליארד ₪, לעומת 65 מיליארד ₪ בשנת 2015, ירידה של 7.7%. גם אם מגמת הירידה במכירת דירות בישראל, חדשות ומיד שנייה – תימשך, עדיין סכום ביצוע המשכנתאות יהיה גדול ויחייב את הבנקים להמשיך בגיוס מימון כמקור לביצוע המשכנתאות גם בשנת 2017.
מגמת הירידה במכירת דירות ועמה ירידה בביצוע משכנתאות נובעת, לפי בנק ישראל, בין היתר, מהכוונה להעלאת המס על דירות להשקעה, מעליית הריבית על המשכנתאות, ירידת חלקם של המשקיעים מבין נוטלי המשכנתאות החדשות (מ-17% ל- 14%), הארכת התקופה הממוצעת לפירעון המשכנתא ועליית גודל המשכנתא הממוצעת.
עם כל אלה, עדיין המשימה המוטלת על הבנקים לגייס לפי התחזיות סכום של כ- 55  מיליארד ₪ בשנה זו, אינו משימה קלה – למרות גיוון המקורות והיצירתיות הפורייה של הבנקים במציאת מקורות פיננסיים נוספים, כדי לספק את הביקושים, הון לצרכי דיור למשקי בית והן לרכי עולם העסקים. מה עוד שמסתמנת מגמה של עלייה במחירי הגיוס.
להלן, בקצרה, אסקור את מקורות הגיוס, העומדים לרשות הבנקים למטרות ביצוע אשראי לציבור.
 

2.3.1.  סיוע כספי לדיור מתקציב המדינה, לזכאי משרד הבינוי והשיכון:

ממשלת ישראל, באמצעות משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון ובבצוע התאגידים הבנקאיים בישראל, מקצה לתושבי ישראל הזכאים לכך, סיוע כספי מתקציב המדינה, לרכישת דירה,  לבניית בית או להרחבתו. הסיוע ניתן כהלוואה שקלית צמודת מדד, לתקופה ארוכה ובריבית קבועה. לשם הבטחת החזרתה משעבדים הלווים לטובת הבנק, בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, את הנכס הנרכש או הנבנה. חובה שהנכס הנרכש או הנבנה יהיה בבעלות הזכאים – מקבלי הסיוע, ובבעלותם בלבד.
לעתים, בתוקף החלטת הכנסת או ועדה מוועדותיה, ניתן חלק מן הסיוע כמענק. סיוע כמענק ניתן באזורי עדיפות לאומית או לקבוצות אוכלוסיה מועדפות.
עד לפני שנים מועטות, היה ביקוש רכ להלוואות מכספי תקציב המדינה ("הלוואות מוכוונות" או "הלוואה לזכאים"). היו לכך 2 סיבות: ההלוואה לזכאים אפשרה ללווים להגדיל את שעור המימון ויחד עם ההלוואה מכספי הבנק ׁ("ההלוואה המשלימה"), להגיע לשעורי מימון גבוהים מ-75%, שהוא המקסימום המותר כיום - ולהקטין בכך את הצורך לגייס הון עצמי בשיעור גבוה של עד 30% ממחיר הדירה. הסיבה השנייה היא שיעור הריבית, אשר היה נמוך במידה ניכרת מכספי ההלוואה המשלימה.  גם מסיבה זו הייתה ההלוואה המוכוונת מבוקשת ביותר.
כיום השתנו הדברים. בעקבות מדיניות המפקח על הבנקים בבנק ישראל, שבאה לידי ביטוי בהטלת מגבלות על הבנקים למתן הלוואות לדיור, נקבעו תקרות למתן הלוואות לדירה ראשונה (עד 75%), לדירה חליפית (עד 70%) ולדירה להשקעה (עד 50%), ללא קשר למקורות המימון. כמו"כ, מחיר גיוס המקורות ירד במידה ניכרת וכספי הבנק זולים מכספי התקציב. לפיכך ירד הביקוש להלוואות מוכוונות לזכאים עד לרמה מבוטלת.
 

2.3.2. הונם העצמי של הבנקים.

מקור נוסף למתן הלוואות מגובות משכנתא מכספי הבנק, הוא הונו העצמי של כל בנק בקופתו. סכומים אלה מקורם בהון המניות של הבנק, והחלק היחסי בהחזרים החודשיים השוטפים על חשבון פירעונות המשכנתאות, המשולם ע"י הלווים.(ר' לעיל בנושא זה סעיף 2.3.)
 

2.3.3. גיוס כספים מהציבור באמצעות מכירת אגרות חוב.

"איגרת חוב היא נייר ערך, המהווה תעודת התחייבות לתשלום חוב. זהו מכשיר פיננסי, בעזרתו לווים גופים שונים כסף מהציבור ומתאגידים עסקיים. במכירת אגרות חוב, מקבל מחזיק  האיגרת מאת הרוכש את הסכום הנקוב באגרת מראש, ותחייב לשלם את סכום האגרת הנקוב בה, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה – אם האיגרת צמודה.
"אגרות החוב נסחרות בבורסה, מחזיק האגרת רשאי למכור אותה , בתנאי השוק ביום המכירה ובכל עת". ( ויקיפדיה).

לאחרונה העמידו הבנקים הבאים למכירה סדרות של אגרות חוב שונות, לצורך גיוס מימון הפעילות השוטפת שלהם בתחום מתן אשראי לציבור, לרבות משכנתאות לדיור וליווי פיננסי לבנייה למגורים. בנק לאומי השלים גיוס של 926 מיליון ₪; נתוני הביקוש לאגרות החוב שהונפקו ע"י בנק מזרחי לפני שבועות ספורים, מצביעים על תחזית גיוס של כ-3 מיליארד ₪ למטרות הנ"ל; כן נמצאים בהליכי הנפקה הבנק הבינלאומי ובנק ירושלים.

2.3.4 פיקדונות מיועדים למתן משכנתאות ממפקידים מוסדיים ועסקיים

כמו חב' הביטוח, קופות גמל, וחברות עסקיות ציבוריות ופרטיות.
מפקידים מוסדיים, ובהם חברות הביטוח הפועלות בישראל, שאינן עוסקות במתן משכנתאות לציבור, נוהגות להפקיד חלק מכספי הפרמיות, ככל שמתירות להן הוראות המפקח על הביטוח, בתאגידים הבנקאיים. כספים אלה משמשים בין היתר כמקורות למתן משכנתאות. כך נוהגים גם מפקידים מוסדיים ועסקיים שונים.
 

2.3.5. פיקדונות מיועדים למתן משכנתאות ממפקידים פרטיים.

מפקידים פרטיים, בעלי עסקים קטנים ובינוניים, בעלי מקצועות חופשיים, משקיעים שצברו הון וגם הציבור הרחב, מחפשים יעדים להפקדת ההון שצברו, לתקופות ארוכות, באותם הבנקים שיתנו להם את התשואות הגבוהות ביותר באותה נקודת זמן. הסכומים המצטברים בבנקים ממפקידים אלה אינם מבוטלים.
 

2.3.6. תכניות חיסכון.

הבנקים מנהלים תכניות חסכון שונות, למטרות ולתקופות שונות. מוצע מגוון תכניות חסכון, לכל גיל ולכל מטרה, לתקופות קצרות וארוכות – עד 25 שנה. התכניות מאפשרות תשלומים חודשיים בכל סכום, או תשלום חד פעמי גדול לתקופה של 10 שנים. התשואות כללות ריבית בלבד, או ריבית והפרשי הצמדה וגם מענקים למתמידים בחסכון תקופות ארוכות. כספים אלה מצטברים לסכומים גדולים ומשמשים מקור לביצוע הלוואות ומשכנתאות לציבור.
 

2.3.7. הפקדת כספי חברות קבלניות למתן משכנתאות משלימות,

המיועדות לרוכשי דירות בפרויקטים שנבנו על ידם.
מדובר בפיקדונות בפועל של יזמים, קבלנים וחברות בנייה, הבונים בנייה למגורים. הפיקדונות מיועדים למתן משכנתאות משלימות-הון-עצמי לרוכשי דירות בפרויקטים שהם בונים.  הפיקדון הוא חובה המוכתבת ע"י המפקח על הבנקים, הואיל ולא ניתן לשחרר את כספי הבנק ללא אישור המוכר, כי הרוכשים שילמו את ההון העצמי, הנדרש בנסיבות העניין, במלואו.
ההלוואות תינתנה על אחריות המפקיד, ולא תחושבנה במסגרת מגבלות שעור המימון בהלוואות לדיור. כך ייתן הבנק את מלוא שיעור המימון שמתירות המגבלות, יטפל כנגד עמלה מוסכמת בפתיחת תיק ההלוואה מספי הפיקדון ובניהולו, לתקופה ובתנאים שייקבעו במשותף על ידי הבנק והמפקיד.
 

2.3.8. הלוואות של בנקים זרים להשקעות.

גיוס מימון למתן משכנתאות ללקוחות הבנק, מתאגידים בנקאיים זרים, בדרך של קבלת הלוואות לתקופות ארוכות.
< לעמוד הקודם