1.3.1. הגדרות.
        1.3.7. רישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.                          

   1.6. הערת אזהרה – חקיקה, הגדרות והסבר כללי.

1.1. משכנתא  -  מהי?

בלשון העם, משכנתא היא הלוואה, הניתנת  לתקופה ארוכה ואשר להבטחת פירעונה משעבד הלווה נכס לטובת המלווה.  נכון יותר לומר: הלוואה מגובת משכנתא.          
המשמעות המשפטית  של המושג משכנתא לענייננו היא – רישום שעבוד על נכס בלשכת  רישום המקרקעין (הטאבו) לטובת המלווה, להבטחת  פירעונה  של   הלוואה.  שעבוד  הנכס מהווה בטוחה, אשר  דורש המַלווה מאת הלווה,  כנגד  מתן ההלוואה. רישום המשכנתא יִמְנָע מבעל הנכס המשועבד, לבצע פעולות נוספות כלשהן  בנכס – כגון מכירתו, שעבודו או העברתו לאחרים, בטרם נפרעה אותה הלוואה פירעון מלא ומוחלט ו/או בטרם התקבל לכך אישור בכתב מאת המלווה.
מימוש משכנתא: המשכנתא מאפשרת לבנק, כאמצעי אחרון לגביית ההלוואה, למַמשה באמצעות הליך משפטי מקוצר. כלומר – לפַנות את בעלי הנכס מדירתָם או מביתָם או מעסקָם, למכור את הנכס המשועבד לכל המרבֶה במחיר ולפרוע את יתרת ההלוואה. עודף, אם יהיה – יימסר לידי הלווים.
 

1.2. המשכנתא – מקור מימון חשוב לביצוע עסקה  במקרקעין.

המשכנתא בלשון העם היא, כאמור -  הלוואה, הניתנת ללווים לתקופה ארוכה,  כנגד שעבוד נכס לטובת המלווה, להבטחת פירעון ההלוואה. רכישת בית או בנייתו, הוא מעשה כלכלי ואישי כבד משקל. הסכום המושקע ע"י הרוכשים גבוה: בדרך כלל עשיית הון כזה כרוכה בעמל רב ובשנות עבודה רבות. רוב רוכשי הדירות צוברים הון עצמי  לרכישת דירה או בית, המהווה רק חלק מהסכום הדרוש לרכישתה.
המשכנתא נועדה לגשר על פער המימון, שבין מחיר הנכס הנרכש, לבין ההון העצמי שבידי הרוכשים. לפיכך – רבה חשיבותה כמקור מימון לרכישת דירה, בית – מגורים או נכס עסקי..
לרוכשי הדירות חשוב, כאמור,  לקבל את הסכום הדרוש להם  לגישור על פער המימון, לתקופה  הרצויה,  בריבית  הנמוכה  ביותר,  במסלול  הרצוי  ובתשלומים  נוחים,  כדי  שיוכלו לממש את הרכישה מחד גיסא, ולעמוד  בהתחייבויותיהם  לאורך  זמן,  בהתמדה   ובדייקנות – מאידך.
כפי שתמצאו בהמשך מאמר זה – הלוואה מגובת משכנתא היא מקור מימון למטרות רבות נוספות, כמו השקעות, הקמת מסגרות מימון ליזמים ולקבלנים למטרת בנייה למגורים ("ליווי פיננסי בנקאי לבנייה"), לקבוצות רכישה, ליזמים הבונים מבני תעשייה, משרדים או מבנים מסחריים לפיתוח מסחר ועסקים, או לכל מטרה לגיטימית אחרת.
 

1.3. ניהול  פנקסי  המקרקעין  בישראל

משתכנים לא מעטים, אשר רכשו דירה שנבנתה על קרקע בבעלות מדינת ישראל, או בבעלות קק"ל מגלים מדי יום כי זכויותיהם בנכס שרכשו טרם נרשמו בפנקס המקרקעין, המנוהל בלשכות רישום המקרקעין. דירות אלה מתנהלות עדיין ברשות מקרקעי ישראל, או בחברות משכנות, או בחברות קבלניות ויזמיות, שיופו כוח לכך ע"י הרשות. עד להסדר מקרקעין אלה ורישומם בספרי המקרקעין, תרשמנה המשכנתאות או הערות האזהרה עליהן בספרי רשות מקרקעי ישראל, או כאמור, אצל מי שיופה כוח לכך ע"י הרשות, כמו חברת עמידר, למשל.
ב"תדריך לאזרח – משכנתא", שהוצא לאור ע"י משרד המשפטים, אגף רישום והסדר מקרקעין, מצאתי הגדרות והנחיות קצרות ובהירות, שחשוב לדעתן ולהבינן, בבואכם לקבל שירות באחת מלשכות רישום המקרקעין. 
 

1.3.1. הגדרות:

פנקס זכויות (לגבי נכסים מוסדרים). בפנקס זה נרשם כל נכס לפי מספר גוש וחלקה.
פנקסי שטרות (לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים). בהם נרשם כל נכס לפי מספרי כרך ודף.
פנקס בתים משותפים, בו נרשמת כל דירה או יחידה אחרת, כמו משרד, חנות, מחסן,
מקום חניה - במה שהוגדר כ"בית המשותף". כל יחידה בבית משותף תזוהה על ידי ציון  מספר גוש, חלקה ותת חלקה (חלקת משנה). לדוגמא: לכל דירה בבית משותף יוקצה מספר תת חלקה. בעליו של כל נכס שנרשם כיחידה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים, רשאי לנהוג בו כמנהג בעלים – למשל: להעמידו למכירה.
פרצלציה היא תכנון וחלוקה מחדש של חלקת קרקע. התכנון החדש קובע את יעדי הקרקע (כגון מגורים,  מסחר, תעשיה ומסחר), את שטחי הרכוש המשותף ואת השטח שהופקע על ידי הרשות המקומית לצרכי כלל ציבור התושבים באותו ישוב (דרכים, גנים ציבוריים, מבני ציבור).                                                                                                                         בית משותף  הוא בית המכיל מספר דירות- שתיים או יותר, ונרשם בפנקס הבתים המשותפים, על פי חוק המקרקעין.
 

1.3.2. רישום הפרצליה

פרצלציה לענייננו היא תכנון וחלוקה מחדש של חלקת קרקע, עליה נבנה בית דירות, העתיד להירשם כבית משותף. התכנון מחדש יכלול את הדירות, את הרכוש המשותף ואת השטח שהופקע על ידי הרשות המקומית לצרכי כלל ציבור התושבים (דרכים, שבילים, גנים ציבוריים ומבני ציבור). מספר החלקה הקיים יבוטל, תיווצרנה חלקות חדשות במסגרת היעדים השונים של הקרקע כאמור לעיל. שטחי המגורים  ירוכזו בחלקה חדשה – והיא תכלול בדרך כלל גם את הרכוש המשותף. כל דירה תקבל מספר תת חלקה במסגרת החלקה החדשה.
את תהליך רישום הפרצלציה ניתן להתחיל מיד עם קבלת היתר הבנייה לבניית הבית   המשותף.משימה זו מוטלת על היזם. בכל הסכם מכר דירה חדשה, מתחייב היזם או החברה הקבלנית היזמית, לתכנן ולרשום את הפרצלציה בספרי המקרקעין המנוהלים בלשכת רישום המקרקעין
האזורית.
 הפרצלציה - תכנון וחלוקה מחדש של שטח קרקע
היזם מחוייב לנקוט בכל הפעולות הדרושות, לתכנון וחלוקה מחדש של שטח הקרקע, עליו אוא בונה את מתחם הדירות ולרישום הפרצלציה בהתאם לחוק. רוב הדירות בישראל נבנות על קרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בקרקע פרטית, בה הבעלות בידי הבעלים המקורי או בידי חברה קבלנית או חברה משכנת,  אשר בידיה ורק בידיה השליטה בנעשה בקרקע שהיא מחזיקה בה.
את תהליך רישום הפרצלציה ניתן להתחיל מיד עם קבלת היתר הבנייה. החובה לרישום הפרצלציה נוצרת ממערכת יחסים עסקית, הנוצרת בין מוכר לרוכש דירה חדשה שהיא בתהליך בנייה. אפשר שהמוכר הוא בעל הקרקע המקורי, חברה קבלנית, חברה משכנת או יזם. החובה אחת היא: לתכנן את הפרצלציה ולרשום אותה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). רק לאחר רישומה כחוק, ניתן יהיה לעבור לשלב רישום הבית המשותף.
 

מהם שלבי ביצוע הפרצלציה?

  1. הכנת תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) התואמת תוכנית בניין עיר (תב"ע) ע"י מודד מוסמך.
  2. אישור התוכנית לצורכי רישום על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תוקף אישור הוועדה  המקומית לתצ"ר הוא לשנה אחת.
  3. אישור התוכנית לצורכי רישום על ידי מודד פרטי שהוסמך לכך ע"י המרכז למיפוי ישראל, וקבלת מפה "כשרה לרישום"
  4. הכנת מסמכי הרישום הנדרשים. 
  5. הגשת תיק הרישום על כלל המפות והמסמכים החתומים ללשכת רישום המקרקעין.
  6. רישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין וקבלת מספרים סופיים לחלקות החדשות.

1.3.3. רישום הבית המשותף:

גם תהליך זה הוא באחריות היזם. חשוב לדעת: רק לאחר רישום הבית המשותף ניתן לרשום את זכויות רוכשי הדירות ואת המשכנתא, בלשכת רישום המקרקעין.
את תהליך רישום הבית המשותף ניתן לבצע החל ביום גמר בניית שלד הבניין:
  1. הכנת תשריט של הבית המשותף  על כל מרכיביו: הדירות, מקומות החנייה והמחסנים הצמודים לדירות והרכוש המשותף. התשריט ייחתם על ידי מהנדס, אדריכל ומודד ויאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועל ידי יו"ר וועד הבית המשותף. בתשריט יינתן מספר תת-חלקה  לכל  דירה ויירשמו שמות בעליה , מספרי  הזהות  של  כל  אחד  מהם,  הצמדות,  החלק היחסי של כל אחד מבעלי הדירה בדירה וחלקיהם ברכוש המשותף.
  2. הכנת תקנון הבית המשותף המוסכם על דעת כל הדיירים. אם אין כזה, יירשם תקנון מצוי. 
  3. הגשת בקשה לרישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, בצירוף נסח מקורי חתום, תשריט חתום כמפורט לעיל ותקנון. הבקשה תוגש למפקח/ת על בתים משותפים, שלשכתו/ה נמצאת בכל לשכת מקרקעין.
    במסגרת הכנת הפרצלציה, כלומר – בעת התכנון והחלוקה מחדש לחלקות חדשות של שטח קרקע מסוים, עליו נבנים  מספר בנייני מגורים בזמנים שונים, ומספר תת חלקה לכל דירה, וכדי לא לקפח בעלי דירות שרכשו דירותיהם בבניין הראשון, אפשר לרשום כל בניין בנפרד כבית משותף.
זכרו: רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין במועד, הוא גם אינטרס שלכם, הואיל ורק אז תירשמנה כחוק על ידי המוכר זכויות הבעלות בדירה, או זכויות חכירתה לדורות, בפנקס רישום המקרקעין, המנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו). ורק אז ניתן יהיה לרשום בטאבו לטובת הבנק את המשכנתא שקבלתם בעת רכישת הדירה. עד אז הייתה רשומה הערת אזהרה בלבד לטובת הבנק, על התחייבותכם והתחייבות המוכר, לרשום את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, "לכשתיווצר לכך אפשרות חוקית"
 

1.3.4. רישום הסכם שיתוף.

לשם הגדרת מערכת היחסים בין בעלי הזכויות בבית דירות, בטרם נרשם בית משותף בפנקס הבתים המשותפים לבין בעל הקרקע המקורי, ו/או לבסין הקבלן שבנה ומכר להפ את דירותיו, ו/או בין בעל הקרקע לבין הקבלן ובינם לבין עצמם, יצר המחוקק כלי יעיל לכך לתקופת הביניים הזו ואף בכלל, הוא - הסכם השיתוף.
סעיפים 29 – 36 לחוק המקרקעין קובעים:
הסכם שיתוף
29.  (א)  הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
 (ב)  באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36.

ניהול ושימוש

30. (א)  בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
 (ב)  שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין.
(ג)   דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

זכותו של שותף יחיד

31.  (א)  באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2)   לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;
(3)   לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.
 (ב)  עשה שותף כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

נשיאת הוצאות

32.  (א)  כל שותף חייב לשאת לפי חלקו במקרקעין המשותפים בהוצאות הדרושות להחזקתם התקינה ולניהולם.
 (ב)  שותף שנשא בהוצאות כאמור למעלה מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם במקרקעין.

תשלום בעד שימוש

33.  שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.
זכות השותף לעשות בחלקו.
34.  (א)  כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.
 (ב)  תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים.

הזכות לפירות

35.  כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין.

קיזוז

36.  חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז.
 

 
הסכם השיתוף יכלול תשריט, המפרט את מיקומה ותכניותיה של כל דירה בבניין, את שטחה , את שמות בעלי הזכויות בה ומספרי הזהות שלהם, שטחים בנויים בבניין שזכויות הקניין בהם צמודים לדירה (במו חנייה ומחסן או גג), כן יפרט הסכם
השיתוף את הרכוש המשותף, ואת חלקו היחסי של כל בעל זכויות בו.
הסכם השיתוף יירשם בפנקס המקרקעין, ומנעשה כך, יהיה רשאי כל בעל זכויות לנהוד לדירתו ובחלקים הצמודים לה כמנהג בעלים.
הסכם השיתוף והתשריט המצורף אליו, מאפשרים לבנקים להגדיר במדויק את מיקומה של הדירה, כבטוחה נכסית, להבטחת פירעונה של משכנתא. ישנם בנקים אשר באין רישום בית משותף – מתנים אישור בקשה להלוואה מגובת משכנתא , ברישום הסכם שיתוף בטאבו.
הסכם שיתוף, חתום ע"י כל בעלי הזכויות בבניין ורשום בלשכת רישום המקרקעין, מאפשר  לכל בעל זכויות בדירה בבניין, לעשות בה כרצונו במסגרת החוק, להיות שותף לניהול הבניין והרכוש המשותף וליהנות מפֶרותיו.     
 

1.3.5. אודות אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים:

לשכות רישום המקרקעין - שירות לציבור.
כל החומר המובא להלן – מצוטט מתוך פרסומי משרד המשפטים, אגף רישום והסדר מקרקעין.
האגף מפעיל עד היום 9 לשכות רישום מקרקעין ברחבי הארץ ואלה הן: ירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה, נצרת, נתניה, באר שבע, חולון ורחובות, ושלוש שלוחות בחדרה, אשדוד ועכו.  כמו כן, דיונים שיפוטיים הנוגעים לבתים משותפים שבתחום אילת, מתקיימים על פי קביעת לשכת המפקח על רישום המקרקעין בבאר שבע ובאילת.
הסדר זכויות במקרקעין מתבצע בחמש לשכות הסדר מקרקעין, בירושלים, תל אביב, חיפה, נצרת ובאר שבע. בראש האגף עומד הממונה על המרשם (מנהל האגף),  האחראי, יחד עם צוות העובדים בהנהלת האגף, להפעלתם התקינה של כל לשכות האגף, בכל תחומי אחריותן המינהלית והמשפטית.                  :
ניהול פנקסי המקרקעין:  המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים בשלושה סוגי פנקסים:
  • פנקסי השטרות: בהם רשומים מקרקעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. הרישום בפנקסי השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה, על פי החוק, ראייה לכאורה לתוכנו. לאחר הסדר זכויות במקרקעין מתבטל הרישום בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש.
  • פנקסי הזכויות: בהם רשומים מקרקעין שעברו הליכים של הסדר זכויות הקניין, לאחר מדידה ומיפוי רשמיים ולאחר בירור רשמי ופומבי של תביעות לזכויות במקרקעין.
    הרישום בפנקס הזכויות, לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה על פי החוק ראייה חותכת לתוכנו. פנקסי הזכויות כוללים כ- 95% מכלל שטחה של המדינה. ככל שמתקדמות פעולות ההסדר, כך מתמעטים פנקסי השטרות ובמקרים רבים מתרבים פנקסי הזכויות.      
  • פנקסי הבתים המשותפים: בהם רשומים הבתים שלגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם.
    פנקסי המקרקעין מנוהלים לשכות רישום המקרקעין ומשקפים נאמנה את המצב המשפטי של זכויות המקרקעין שבתחומי המדינה,
2. אישור עסקאות ופעולות אחרות במקרקעין ורישומן בפנקסי המקרקעין:  
על פי ההוראות שבחוק, עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסים. העסקה נגמרת ברישום ורק אז כוחה יפה מבחינה משפטית כלפי הכול. כל עוד לא נרשמה העסקה יש למקבל הזכות, זכות חוזית שתוקפה הוא בין הצדדים בלבד .
3. רישום בתים בפנקסי הבתים המשותפים:
תהליך שבאמצעותו הופכות חלקות הרשומות בפנקסי השטרות או הזכויות, לחלקות הרשומות בפנקסי הבתים המשותפים וכוללות יותר מיחידת משנה אחת . 
4. הכרעה בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים .     
בסמכותם השיפוטית של המפקחים על רישום המקרקעין לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים, הן בתים שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים והן בתים שטרם נרשמו . למפקח הדן בסכסוך הוקנו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית . .
החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שניתן על ידו, דינם לעניין אכיפה והוצאה לפועל ולעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום ..
5. הסדר זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה
לשכות הסדר המקרקעין אחראיות להסדרת זכויות הקניין במקרקעין שבתחומי המדינה .
מדינת ישראל היא אחת מהמעטות שבמדינות העולם, שבהן הונהג הסדר של זכויות במקרקעין, הנעשה בהסתמך  על  מדידה  ומיפוי  מדויקים  ורשמיים  ולאחר  חקירה  רשמית  ופומבית  של  תביעות וזכויות אחרות.

אודות לשכות רישום המקרקעין :

 לשכת רישום מקרקעין אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין ותיקי הפעולה המכילים את אוסף התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישום.  בלשכות הרישום מבוצעות עסקאות ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין, ביניהן מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד.

פעולות נוספות הנמצאות באחריות הלשכות  הן הנפקת נסחי רישום מפנקסי המקרקעין ומתן עיונים באוסף התעודות.

חשוב לציין כי פנקסי המקרקעין נגישים כיום באמצעות מחשוב ולכן מתבצעות כל הפעולות בלשכות הרישום באמצעות מערכת ממוחשבת.  
 

הלשכות עוסקות ברישום מקרקעין בתחומים הבאים:       

עבור כל אחד משירותים אלה עליכם לשלם אגרה . תוכלו לשלם את דמי האגרה במחשב שהותאם לכך ע"י רשות התשלומים הממשלתית, המצוי בכל לשכת רישום מקרקעין..
אלה סכומי האגרות לתשלום עבור קבלת שירות בלשכת רישום המקרקעין, נכונים ל- 1.3.2017:
  • אגרת בקשה (יש לשלם עבור כל בקשה, כולל עבור בקשה חוזרת שנדחתה בעבר)    27.00 ₪.
  • רישום הערת אזהרה  125.00 ₪.
  • מחיקת הערת אזהרה עפ"י בקשת הצדדים 74.00 ₪.
  • נסח מאושר 73.00 ₪.
  • נסח מרוכז של הדירות בבית משותף 129.00 ₪.
  • רישום שכירות ושכירות משנה לתקופה של 25 שנה 125,00 ₪.
  • תיקון תנאי שכירות 125.00 ₪.
  • רישום משכנתא 159.00 ₪.
  • העברת זכות מקרקעין כפוף למשכנתא 125.00 ₪
  • ביטול רישום. 74.00   ₪.
סכומי האגרות משתנים מזמן לזמן. התעדכנו בלשכות רישום המקרקעין או באתר משרד המשפטים באינטרנט. סכומי האגרות השונות הרשומות לעיל, הנגבות על ידי לשכת רישום
 

1.3.6. שטרי משכנתא.

שטרי  המשכנתא  יוכנו  על  ידי  המַלווה (הבנק, או מַלווה חוץ בנקאי) ויימסרו  לידי  הלווה  לצורך  רישום המשכנתא בלשכת  רישום המקרקעין. העומד לקבל מימון מבנק או מתאגיד אחר, כמו מחברת ביטוח,  או מימון חוץ בנקאי או מימון מגורם פרטי, ימסור לו  נסח רישום עדכני. הנסח יכלול את פרטי הנכס, הדרושים לשם הכנת שטר המשכנתא, ובהם זכויות הבעלות בנכס, שעבודים – אם קיימים והערות אזהרה. את הנסח המעודכן תקבלו בלשכת רישום המקרקעין, או באמצעות האינטרנט,  כנגד תשלום אגרה. התשלום יבוצע באמצעות מחשבים הערוכים לכך, והמצויים בכל לשכת רישום מקרקעין, בכרטיס אשראי.
 

1.3.7. רישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין.  

רישום  משכנתא על נכס המוגדר כמקרקעין, יבוצע  באחת  מלשכות  רישום  המקרקעין  ("הטאבו").  ניהול   פנקסי המקרקעין בישראל הוא  אזורי,  ונעשה  באחת מלשכות   האגף  לרישום  והסדר  מקרקעין שבמשרד המשפטים. מסיבות שונות טרם  הוסדר  רישומם  של  חלק מהדירות בישראל בשיכונים ציבוריים, או כאלה שניבנו על ידי חברות קבלניות, או ע"י חברות משכנות, אף כי תופעה זו הולכת ומצטמצמת, מדובר בעיקר במקבצי דיור, שנבנו על קרקעות רשות מקרקע ישראל וטרם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים .
 אני מביא כאן רשימה בסיסית של מסמכים, הדרושים לביצוע רישום המשכנתא בלשכת רישום  המקרקעין, רשימה זו נחוצה לכם, אם אתם עצמכם רושמים את המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין: אם עורך הדין המטפל בעסקה מטעמכם ירשום את המשכנתא – אתם פטורים מטורח זה, למעט המצאת שטרי המשכנתא שתקבלו בבנק – לידיו של עורך דינכם.
(1). אישור רשות המסים על  תשלום  מסי מקרקעין על ידי המוכרים (מס שבח) ועל ידי הקונים (מס רכישה). שם האישור: "אישור לרישום בפנקסי המקרקעין. טופס 7098 (למס רכישה ולמס שבח). לאחר שהתשלום בוצע על ידי המוכרים והרוכשים – בהתאמה, יימסרו האישורים לכל מבקש, במשרד רשות המסים האזורי. אם עורך הדין שלכם יטפל עבורכם בעסקת רכישת הדירה, בידיו אמורים להיות כבר אישורים אלה.
אישור  על  תשלום  מס רכוש: אישור זה יימסר לידי כל מבקש, במשרד האזורי של
 רשות המסים. לתשומת לבכם: אם  הנכס  המיועד  לשעבוד  הוא  דירה, בית או עסק,
 הרשומים בפנקס הבתים המשותפים, אין צורך באישור זה.
(2). שטרי  משכנתא  ב-5  עותקים: בהגיע העת לרשום את המשכנתא בפועל בלשכת רישום המקרקעין, לקראת מועד העברת הזכויות על שמותיכם על ידי עורכי הדין של הצדדים להסכם הרכישה, פנו לבנק ממנו קבלתם את ההלוואה, מסרו לו נסח עדכני של הנכס שרכשתם – שהוא בדרך כלל הבטוחה הנכסית להלוואה,  ובקשו להכין עבורכם 5 עותקים של שטרי המשכנתא. בדקו היטב שלא נפלו טעויות בהדפסת הפרטים.  הפרטים יודפסו במחשב, ללא מחיקות או תיקונים.   עליכם,  כבעלי הזכויות בנכס המיועד לשעבוד, לחתום על שטר המשכנתא בכל עותקיו, כמשעבדים וכלווים. אם אתם עצמכם רושמים את המשכנתא בטאבו – הצטיידו בתעודות הזהות שלכם (אך ורק) וחיתמו בפני רשם המקרקעין עצמו. אם עורך הדין שלכם יבצע פעולה זו בטאבו - חיתמו בפניו. עורך דין יזהה  אתבם  כבעלי  הנכס ויאשר את חתימותיכם, כמשעבדים וכלווים. הבנק או מלווה אחר, שהשעבוד יירשם לטובתו, יחתום במקום המיועד לכך. עו"ד יאשר  את חתימתו. אם המַלווה הוא תאגיד, יאשר עו"ד כי החותם בשם התאגיד  הוסמך לכך. אם הלווה  אינו  המשעבד,  יחתום  הוא  במקום  המיועד  ללווים בשטר  המשכנתא  ובנספח  הצמוד אליו.
(3). תשלום אגרות בלשכת רישום המקרקעין: יש לשלם אגרת בקשה, אגרת רישום משכנתא ואגרת נסח רישום המכיל את פרטי המשכנתא שנרשמה בפעולה זו, אותו תקבלו מהרשם שיטפל ברישום המשכנתא. בצעו את התשלום בכרטיס אשראי, באמצעות מחשב המתאים למטרה זו, המצוי בכל לשכת רישום מקרקעין.
ׁׁ(4). אם הצדדים לעסקה או אחד מהם הוא תאגיד, יש להמציא בנוסף את המסמכים הבאים:
(א). תעודת רישום התאגיד.
(ב). פרטיכל מועצת המנהלים, המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה ודרך ביצועה.
(ג). אישור בכתב של עו"ד או רו"ח של התאגיד,  הקובע שהתאגיד קיים ופעיל, ושבהתאם לתזכיר ולתקנון  הוא רשאי  לבצע את העיסקה המבוקשת. כן יציין עוה"ד או רואה החשבון את שמותיהם ומספרי תעודות הזהות של  מנהלי  התאגיד, המוסמכים לפעול ולחתום בשמו על שטרי המשכנתא.
(5). אם הצדדים לעסקה או אחד מהם הוא תאגיד, יש להמציא בנוסף את המסמכים הבאים: תעודת רישום התאגיד. פרטיכל מועצת המנהלים, המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה ודרך ביצועה, אישור בכתב של עו"ד או רו"ח של התאגיד,  הקובע שהתאגיד קיים ופעיל, ושבהתאם לתזכיר ולתקנון  הוא רשאי  לבצע את העיסקה המבוקשת. כן
יציין עוה"ד או רואה החשבון את שמותיהם ומספרי תעודות הזהות של  מנהלי  התאגיד, המוסמכים לפעול ולחתום בשמו על שטרי המשכנתא.
 (6). אם  נרשמה על המקרקעין  "הערת אזהרה" (ראו להלן), יש לקבל את הסכמת האדם או התאגיד, שהערת האזהרה נרשמה לטובתו, לרישום המשכנתא. ההסכמה תינתן  בכתב,  כאשר  החתומים  עליה  מזוהים  והחתימות מאומתות  על ידי עו"ד, או ע"י רשם המקרקעין – אם חתמן בפניו. 
(7). אישור הרשות המקומית בה נמצא הנכס לרישום בפנקסי המקרקעין. האישור יינתן לאחר תשלום הארנונה  העירונית למספר חודשים מראש.

 

1.4. מימוש משכנתא.

המַלווה -  בנק, חברת ביטוח או כל מַלווה אחר, פרטי או תאגיד, (להלן: "המַלווה"),  רשאי – באישור רשות שיפוטית לפי העניין, ובכללן רשות ההוצאה לפועל, לגבות מהלווה את החוב על ידי "מימוש המשכנתא".  כלומר-מכירת הנכס לשם סילוק ההלוואה מתוך התמורה שתתקבל ממכירתו. כך ייעשה אם לא עמד הלווה בתנאי מתנאי הסכם ההלוואה, ו/או לא שילם באופן סדיר את התשלומים השוטפים ע"ח  פירעונה,  ואם נבצר מהמַלווה לגבות את החוב  בדרך  אחרת:    המלווה  יעמיד  את הנכס המשועבד לו למכירה, וישתמש  בתמורה הכספית  שתתקבל  ממכירתו  לפירעונו   של   יתרת  סכום  ההלוואה וכן לכסוי  הוצאות  המימוש. בכלל הוצאות אלה ייכללו הוצאות בית המשפט וההוצאה לפועל, ריבית הפיגורים, הוצאות המכירה ושכ"ט  עוה"ד. 
לעניין זה אני מבקש לצטט מדברי כב' השופט משה דרורי במחוזי (ירושלים) 4070/02 – מלליס יעקב נ. יששכר בר הלל, כונס נכסים, תיק-מח 2002 (3), 7278:    "זכות הקניין מאפשרת לכל בעל רכוש למכור את רכושו לכל המרבה במחיר.   גם אם השיטה המשפטית קובעת כי במקרים מסוימים, במקומו של בעל הרכוש, מתמנה נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס נכסים, אין בה כדי לשַנות את המצב המשפטי האמור; אותו נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס, צריך לפעול למען השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, שהוא של בעל הנכס, קרי: מציאת קונה המוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר עבור הנכס" (שם, 7282). 
אם  תיוותר יתרת חוב לאחר מימוש  הנכס, יִתְבָּע  המַלווה  את  תשלומה מאת הלווים. אם מיצה המַלווה את אפשרויות גביית יתרת החוב מאת הלווים,  יִפנה לערבים להלוואה, אפ ישנם כאלה, בדרישה לסלק את יתרת החוב:  הערבות יכול שתהייה ליתרת החוב כולה או למקצתה, ותחולק במידת האפשר בין הערבים - כפי המשתמע מהסכם ההלוואה או מכתב הערבות הנספח אליו, אשר נחתם בין הערבים לבין המַלווה.

 

1.5. התחייבות לרישום משכנתא.  

חלק מנכסי המקרקעין בישראל טרם נרשמו כחוק על שמות בעליהם או על שם בעלי זכויות החכירה לדורות בהם – בפנקסי המקרקעין. הסיבות  לכך שונות והן בין היתר הזמן הדרוש למוכרים – היזמים, הקבלנים וחברות הבנייה לרישום עסקת המכר בלשכת רישום המקרקעין. הצורך בתכנון וברישום  פרצלציה ובית משותף, יכול להיות גורם נוסף.  תהליך רישום הפרצלציה והבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים ובספרי המקרקעין עשוי להימשך מספר שנים.
רישום הנכס הנרכש, היחידה - דירה בבית משותף או בית צמוד קרקע, חנות או משרד או כל מבנה אחר בפרויקט מגורים חדש, במרכז מסחרי או תעשייתי, שזה עתה נבנו, כרוכה בתכנון וחלוקה מחדש של החלקה וברישום יחידותיה בפנקס רישום המקרקעין, המנוהל על יד לשכות רישום המקרקעין; רישום הבית המשותף על יחידותיו בפנקס הבתים המשותפים – תת החלקות בחלקה החדשה שהן הדירות או יחידות עסקיות, מקומות החנייה והמחסנים הצמודים לדירות או ליחידות העסקיות, הרכוש המשותף לרוכשים והשטחים שהופקעו לצרכי ציבור - כבישים, שבילים, גנים ציבוריים ומבני ציבור כבתי ספר וגני ילדים, כל אלה כרוכים בהצגת תכניות, אישורים שונים, בתשלומי מסים ובעבודת ניירת רבה. ביצוע תהליכים אלה אורך חודשים ואף שנים אחדות. יש לזכור כי העברת הזכויות על שם הקונים בטאבו ביחידה הנרכשת, זו שנרשמה בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה, נעשית רק לאחר רישום הבית המשותף כחוק. תהליך זה מסתיים זמן רב אחרי שהרוכשים, שהם הלווים שמימנו חלק ניכר של הרכישה בכספי המשכנתא שקבלו בבנק, שילמו את מלוא התמורה למוכרים, קבלו את החזקה בדירה ואכלסו אותה זה מכבר. אבל הבעלות או זכויות החכירה בנכס טרם נרשמו על שמות הרוכשים.
והבעלות לא תרשם כל עוד לא הושלמו המרכיבים ההכרחיים בעסקת המכר, כפי המפורט לעיל. כך קורה שכספי המשכנתא אמנם שולמו למוכרים, הבנייה הושלמה, הדירה אוכלסה וכל זה כנגד התחייבות המוכרים כלפי הבנק להעביר את הזכויות בדירה ולרשום את המשכנתא, לכשתיווצר לכך אפשרות חוקית, ובדרך כלל לא יאוחר מתוך 3 שנים. זוהי התחייבות המוכרים כלפי הבנק לרישום המשכנתא, הנרשמת כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. כך מבטיח הבנק בין היתר את זכויותיו הנובעות מהסכם ההלוואה מגובת המשכנתא, אשר נחתם בינו לבין הלווים.(ר' גם סעיף 3.5. להלן, משכון זכויות אצל רשם המשכונות).
העובדה שהבנק שחרר את כספי ההלוואה – שהם חלק מהתמורה שהתחייבו הלווים לשלם         למוכרים מעידה, כי הבנק מסתפק בשלב הביניים בהתחייבות לרישום המשכנתא של המוכרים בפנקס המקרקעין ובהערת האזהרה שנרשמה לטובתו וכמובן, בהתחייבויותיהם של הלווים, הרוכשים, מכוח האמור בהסכם הרכישה.
הבטוחה הנכסית, הנכס הנרכש, הדירה או נכס אחר, יציבה וקיימת וזכויות הבנק מובטחות בפני כל אירוע משפטי כבר בשלב ביניים זה, כאילו כבר נרשמה משכנתא ראשונה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). המשמעות שהמַלווה, הבנק למשל, הסכים לתת את ההלוואה לפני העברת הזכויות  ע"ש  הרוכש, הלווה,  כנגד התחייבות המוכר לרישום משכנתא לטובת המַלווה והתחייבותו הלווים, מעידה שהבנק מובטח, כאילו כבר נרשמה המשכנתא. ועד רישום המשכנתא – במעמד רישום הבית המשותף והדירה למשל בפנקסי המקרקעין, מונעת הערת אזהרה הרשומה לטובת הבנק בגין ההתחייבות לרישום המשכנתא, כל פעולה במקרקעין, בלא הסכמה בכתב של הבנק.
המַלווה יקפיד  לבדוק  כי  נרשמה  בטאבו  גם  הערת אזהרה לטובתו בגין הסכם ההלוואה ולטובח הרוכשים – הלווים בגין הסכם הרכישה.   

 

1.6. הערת אזהרה – חקיקה, הגדרות והסבר כללי.

סעיף 126 לחוק המקרקעין עוסק ברישום הערות אזהרה בספרי המקרקעין:
126. (א)  הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב)  נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
תוצאות של הערת אזהרה (תיקון מס' 2) תשל"ג-1972
127. (א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
                                                             
הערת  האזהרה  נועדה לציין בפני בעל עניין בנכס, כי בנכס המקרקעין בוצעה עסקת מקרקעין כלשהי, והיא איננה מאפשרת בצוע עסקה נוספת או סותרת, אלא רק לאחר ביטולה של ההערה, או כנגד קבלת הסכמתו בכתב של מי שהערת האזהרה נרשמה לטובתו. הערות  אזהרה  נרשמות  לפי  סעיף  126  לחוק  המקרקעין בגין  הסכם  מכר, או בגין התחייבות לרישום משכנתא שניתנה למלווה ע"י בעל  הנכס, או בשל תביעת חוב עפ"י פקודת המסים ע"י רשות ממשלתית, או לצורך עיקול נכס לטובת  זכאי עפ"י פסק דין של בית משפט ונקיטה באמצעי אכיפה ע"י רשות הוצאה לפועל, או לטובת  רשות מקומית עקב פעולה בנכס לטובת הצבור וכיוצ"ב.
עורך הדין מר עפר שחל, מציין במאמר שפרסם באינטרנט בנושא זה, כי (אני מצטט) "הערת אזהרה כשלעצמה אינה מהווה זכות קניינית, אך היא מספקת הגנה מפני עיסקה אחרת, הנוגדת את הערת האזהרה.  הערת האזהרה נותנת הגנה משמעותית לרוכש זכויות במקרקעין, הן מפני התנהגות של נוכל, מבחינת אזהרה של קונים פוטנציאליים בדבר עיסקה שבוצעה בנכס, והן כהודעה לכולי עלמא, צדדים שלישיים, בדבר התחייבות או הימנעות לבצע פעולה בנכס".
"תוכן ההערה הוא זה: בעלי הנכס (או בעלי הזכויות בנכס) התחייבו לעשות בו עסקה או להימנע מעשות בו עסקה." "נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה
< לעמוד הקודם