ביצוע הלוואה חדשה ובתנאים משופרים, אשר מטרתה היא פירעון המשכנתא הקיימת, שבוצעה בעבר ע"י אותו בנק או ע"י בנק אחר, ואשר להבטחת פירעונה תירשם משכנתא ראשונה על אותו נכס לטובת הבנק הממחזר. 
את המאמר המלא ראו בפרק 12 של המאמר  "המשכנתא – הגדרות, מטרות, מקורות ושימושים"
 

מתי  כדאי לכאורה למחזר משכנתא ?

  • כאשר הריבית המוצעת ע"י הבנק אליו פניתם, (לחלן: הבנק), נמוכה מהריבית בה מחויבת  ההלוואה הקיימת שלכם, סביר כי קיימת כדאיות כלכלית למחזר את ההלוואה.   
  • כאשר המסלולים והמוצרים, המוצעים ע"י הבנק, מתאימים לכם יותר ממסלולי ההלוואה הקיימת.
  • כאשר סכום יתרת ההלוואה גבוה, מועד סיום ההלוואה רחוק והתשלום החודשי מעיק  ומכביד, יש  לשקול - מעבר ליתרונות ולהטבות שהבנק מציע לכם, את האפשרות להאריך את יתרת תקופת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר, ובכך להקטין את גובה התשלומים החודשיים. 
  • ואפשר גם להפך: כאשר הוטב מצבכם הכלכלי, יכולת ההחזר שלכם גדלה והכדאיות   הכלכלית למחזר את ההלוואה נבחנה , קיצור תקופת ההלוואה יחסוך לכם חיובי ריבית על יתרות  קרן  חודשיות, הפוחתות במהירות גבוהה יותר וחשוב לא פחות – ככל  שתקופת  ההלוואה הממוחזרת תהיה קצרה יותר, אפשר להתמקח על גובה הריבית.
  • אם כבר פרעתם חלק ניכר מהלוואתכם המקורית ואתם זקוקים לסכום נוסף לצרכיכם האישיים, כמו להרחבת דיור, לשיפוצים או כ"הלוואה לכל מטרה", בקשו  בעת הגשת הבקשה למחזור את הסכום הנוסף הדרוש לכם ושלבו אותו בהלוואה הממוחזרת.
  • אישור הלוואה נוספת יהיה  כפוף ליכולת ההחזר שלכם ולשווי הנבס, עפ"י הערכת שמאי מרשימת השמאים המומלצים על ידי הבנק.        

בחינת הכדאיות הכלכלית של מיחזור משכנתא

על יועץ המשכנתאות שלכם לבחון את הכדאיות הכלכלית של המחזור, דהיינו – למדוד את החיסכון הכספי כתוצאה מהמחזור, שהוא ההפרש שבין סך כל עלויות ההלוואה המקורית, אילו המשיכה להתקיים למשך יתרת תקופתה, לבין עלויות ההלוואה החדשה עד לסיום תקופתה.
בחישוב עלויות ההלוואה המקורית יש לכלול את סך כל התשלומים החודשיים על חשבון פירעונה, עד לסילוקה המלא, לפי תנאי ההלוואה המקוריים (קרן וריבית), ללא הפרשי הצמדה אשר אין לדעתם מראש.
את עלויות ההלוואה החדשה יש לחשב תוך התייחסות לתנאים הטובים ביותר שהוצעו ללווים על ידי הבנקים השונים. בסכום הקרן לצורך חישוב התשלומים החודשיים יש לכלול את עמלת הסילוק המוקדם, אם סכום זה נכלל בהלוואה שאושרה למחזור. יש לקבל מהבנק המקורי את סכום העמלה המדויק, אותו יהיה על הלווים לשלם בעת המחזור. במקרים מסויימים תהיו פטורים מחובת תשלום עמלת הסילוק המוקדם.  
עלויות נוספות שיש לחשב במבחן כדאיות המחזור הן: דמי פתיחת תיק הלוואה חדשה; הוצאות הערכת שמאי – אם תידרש הערכה מחודשת. הערכת שמאי תידרש בכל מקרה, אם תבצעו את המחזור בבנק אחר, או אם חלף זמן ממושך מיום מתן ההלוואה המקורית וקיימת סבירות כי חלו שינויים בשווי הנכס; שכ"ט היועץ למימון ולמשכנתאות. במקרים מסוימים, כמו בעת מחזור הלוואה עסקית, אפשר שתידרשו לצרף הצהרת הון ותכנית עסקית, אשר הכנתה על ידי מומחה לכך כרוכה בתשלום שכ"ט.
אם  הבדיקה הכלכלית מצביעה על יתרונות כלכליים לביצוע המחזור – והמחזור  מאפשר פתרונות פיננסיים נוספים עבורכם – קומו ועשו מעשה! בדקו אתהמסלולים והמוצרים המוצעים מזמן לזמן בשוק המשכנתאות, היו ערים לשינויים בתנאים ואתרו את ההזדמנות הנאותה והטובה ביותר עבורכם למחזור, על ידי סקר שתעשו לפחות בבנק אחד או שניים, נוסף לבנק בו בצעתם את הלוואחכם המקורית.
הריבית יורדת, הריבית עולה, המדד משתולל ונגידת בנק ישראל מנסה לרסן את שוק הנדל"ן. בתוך כל אלה שוק המשכנתאות תוסס והביקושים הולכים וגדלים ומשפיעים על עלויות המשכנתאות לסוגיהן. ואתם – חובתכם לעצמכם לעקוב אחרי השינויים בתנאי המשכנתאות למסלוליהם השונים. בידקו מזמן לזמן, האם הריבית יציבה, פוחתת, או אולי עולה במסלול זה או אחר. שמרו את הסכם ההלוואה ונספחיו במקום נגיש כדי לאפשר השוואה לנתוני השוק המשתנים. ואם גיליתם הזדמנות להפחית עלויות באמצעות מחזור המשכנתא – קומו ועשו מעשה.
 
צרו קשר, אשמח לענות על כל שאלה
עודד איתן יועץ למימון ולמשכנתאות, רח' חיים בר לב 1/13, נתניה 4246393.
טלפון: 077-3447623;  נייד: 052-2631957;  פקס: 09-8653175  דואר אלקטרוני: eitanoded@bezeqint.net
 
מלאו פרטים בטופס זה ואחזור אליכם בהקדם
< לעמוד הקודם