להלן מבחר שאלות בנושא ייעוץ משכנתא שאנו מקבלים מעת לעת על ידי גולשים, לקוחות וקהל הצרכנים - ותשובותינו.

נשמח לקבל הערות, תגובות והארות בכל נושא, והן תזכינה לתשומת לבנו המלאה. נשמח אם תשובותינו תהיינה לכם לתועלת.
  • אנו זוג צעיר העומד לרכוש את דירתו הראשונה. נודה לכם אם תגדירו לנו את המונח משכנתה מבחינה מעשית ומשפטית, ותבהירו לנו מהם הליכי הגשת הבקשה לקבלת משכנתא לרכישת דירה, לאישורה ולביצועה?
     המשכנתא, מהבחינה המעשית ובלשון העם היא:
     
    הלוואה הניתנת לזמן ארוך, אשר לשם הבטחת פירעונה משעבדים הלווים נכס לטובת המלווה. במקרה שלכם תידרשו לשעבד את הדירה שרכשתם לטובת הבנק, ממנו תקבלו את ההלוואה.
     
    המשמעות המשפטית של המושג משכנתא היא:
     
    רישום שעבוד על נכס בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), לטובת המלווה, להבטחת פירעונה של  ההלוואה.  רישום  המשכנתא יאפשר למלווה (בנק מסחרי, בנק למשכנתאות, חברת  ביטוח  או  כל מלווה אחר - מוסדי או פרטי),  למכור  את  הנכס  המשועבד  ולפרוע את ההלוואה,  מכספי  התמורה  שתקבל ממכירתו, באמצעות הליך משפטי. מימוש המשכנתא ייעשה רק במקרה של  הפרת הסכם ההלוואה, אשר נחתם ביניכם, הלווים, לבין המלווה, כגון פיגור חמור בפירעונה.
     
    רישום המשכנתא ימנע מבעלי הנכס המשועבד - שהינם הלווים בדרך כלל - לבצע פעולות נוספות כלשהן בנכס, (מכירה, שעבוד, העברה לאחרים), בטרם נפרעה הלוואתם פירעון מלא ומוחלט,  ו/או  בטרם  התקבל  לכך  אישור  בכתב  מאת המלווה. 
  • מַהם הליכי הגשת הבקשה לקבלת משכנתא, לאישורה ולביצועה?
    הנחיות מקדימות:   בנו תוכנית מימון אישית לביצוע העסקה, שתהיה תואמת את יכולתכם הכלכלית ואת צרכיכם. אל תחתמו על  ההסכם  לרכישת  הדירה  בטרם  הבטחתם  לעצמכם  את  מקורות המימון לרכישתה, במלואם. (מקורות המימון: ההון העצמי שלכם וכספי המשכנתא, לאחר שזו אושרה. בחישוב עלויות הדירה קחו בחשבון את ההוצאות  הנלוות  לביצוע  העסקה:  תשלומי מסים החלים על העסקה (אם חלים), דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ויועצים אחרים, הוצאות הכרוכות  בביצוע  המשכנתא כגון שמאות ודמי פתיחת תיק, הוצאות לציוד וריהוט הדירה. ומה עם הוצאות הובלה והעברה?
     
    בדקו  שוב  את  סכום  המשכנתא  הדרוש לכם. חַשבו היטב את כושר ההחזר שלכם: מהו התשלום החודשי המרבי בו
    תוכלו לעמוד בסדירות ולאורך זמן, בהתאם לתחזיותיכם האישיות ולתוכניותיכם הכלכליות, כמשק בית.
      
    זכרו: אתם עומדים להתחייב, בהתחייבות חוזית,  לשלם  את  המשכנתא  מידי  חודש  בחודשו  ובתשלומים  סדירים - עד לפירעון המלא והסופי של ההלוואה. האם הכנסותיכם הנוכחיות והצפוייות מבטיחות זאת? עליכם לקחת בחשבון התחייבויות נוספות שלקחתם על עצמכם, כמו אשראי קצר מועד לרכישת ציוד או ריהוט לדירה; התחייבויות כספיות אחרות לאורך זמן, תמיכה בבני משפחה. ובעיקר, עליכם לכלכל משפחה ולממן את הוצאות מחייתה השוטפות והצפויות - וגם את אלה הבלתי צפויות.
     
    בעת בניית תוכנית מימון אישית,  קחו בחשבון שינויים בלתי צפויים, אשר עלולים להשפיע על ההכנסה  המשפחתית הפנויה. לעתים, הכנסת המשפחה קטֵנה והוצאותיה גדֵלות, למשל בעת חופשת לידה ללא תשלום, או חלילה עקב מחלה,  פיטורין והפסקת עבודה. את כל אלה ועוד יש להביא בחשבון בעת בניית תוכנית מימון אישית לביצוע רכישת הדירה, אשר לצורך מימונה אתם שוקלים לקחת הלוואה לזמן ארוך, המובטחת במשכנתא.
     
    המסמכים הדרושים להגשת בקשה לקבלת משכנתא לרכישת דירה:
     
    לצורך בדיקת בקשתכם, לקבלת הלוואה לתקופה ארוכה, אשר תובטח במשכנתא, תידרשו להמציא מסמכים רלבנטיים:
    • טופס בקשה להלוואה, או מכתב בקשה, ובו פרטיכם האישיים, מקצועכם או משלח ידכם,מקומות עבודתכם והכנסותיכם הקיימות, פרטי הנכס שבדעתכם לרכוש לאחר אישורההלוואה המבוקשת ומחירו, ההון העצמי העומד לרשותכם, סכום ההלוואה הנחוץ לכם ופרטי חשבונות הבנק שלכם.
    • אם יידרשו ערבים להלוואה המבוקשת,יהיה צורך להמציא פרטים על הערבים המוצעים, על מקומות עבודתם ועל הכנסותיו של כל אחד מהם.
    • מסמכים מצולמים של המבקשים ושל הערבים,("העתק נאמן למקור"), להוכחת הפרטים המובאים בטופס הבקשה:  תעודות הזהות של המבקשים; אסמכתאות על הכנסות המבקשים: שכירים ימציאו 3 תלושי משכורת אחרונים, עצמאיים ימציאו דין וחשבון שנתי של מס הכנסה לשנה שחלפה ואישור רואה החשבון שלהם על  הכנסותיהם בשנההשוטפת. חברות, ולעיתים גם עוסקים מורשים, יידרשו להמציא  דו"חות כספיים.
    • אם מדובר ברכישת דירה מיד שנייה,יש להמציא טיוטה של הסכם רכישת הדירה שאתם מבקשים לרכוש. אנו חוזרים ומייעצים לכם לקבל אישור עקרוני לקבלת ההלוואה,  בטרם חתמתם על הסכם הרכישה, ובכך להבטיח את המימון הדרוש לכם.
    • אם מדובר בבנייה עצמית של בית, יש להמציא היתר בנייה בר תוקף, תוכניות בנייה מאושרות והסכם בנייה עם הקבלן המבצע.
    • אם מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן או מחברת בנייה, שטרם נסתיימה בנייתה,  יש להמציא - לאחר שייחתם הסכם רכישת הדירה, את מקור הערבות הבנקאית לפי חוק המכר (דירות). זאת לדעת:הקבל ןאו חברת הבנייה, ממנה רכשתם את דירתכם, חייבים לתת לכם עפ"י חוק ערבות בנקאית, או ביטחון  אחר המפורט בחוק, לשם הבטחת   השקעותיכם כרוכשי הדירה.
    • אם מדובר בקבוצת רכישה, הרוכשת יחד קרקע ומבצעת את בניית מתחם הדירות במשותף, יש להמציא את כל המסמכים שנחתמו בין חברי הקבוצה לבין עצמם,  וביניהם לבין גופים רלוונטיים הקשורים ברכישת הקרקע, בתכנון ובביצוע הבנייה.
    • נסח מלשכת רישום המקרקעין )הטאבו). נסח הוא תמצית רישום פרטי הנכס  המוצע לשעבוד. השעבוד עצמו ייעשה לפני ביצוע ההלוואה, על ידי רישום משכנתא לטובת המלווה בלשכת רישום המקרקעין.
    • אם טרם נרשם הבית  המשותף בו מצוי הנכס, והוא טרם נרשם בטאבו, יהיה צורך להמציא, לפי העניין, אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל, או מחברה משכנת, או מקבלן או מגורם אחר שהורשה  לכך על ידי המינהל.
    • הנסח, או אישור הזכויות,יעידו כי המוכר הוא בעל הזכויות הרשום והחוקי בנכס, יפרט  את פרטיו הרשומים של הנכס, יציין  את השעבודים  והעיקולים הרובצים עליו ואת הערות האזהרה החלות עליו.  בדיקה זו חשובה, כדי שאתם ו/או עורך  דינכם תבחנו  את חוקיות העסקה.
    • תעודת זכאות לסיוע כספי לדיור: אם בעבר נמצאתם זכאים לקבלת סיוע  בדיור,  באחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון וטרם ניצלתם זכאות זאת, צרפו את תעודת הזכאות. אם טרם בדקתם את זכאותכם לכך - ציינו זאת בעת הגשת הבקשה.
    • צרפו את דפי חשבונות הבנק שלכם משלושת החודשים האחרונים. דפי החשבון ייבדקו בקפידה ומהם ילמד המלווה אליו פניתם בבקשה לקבלת ההלוואה, על תנועת הכספים  שלכם ועל הכנסותיכם והוצאותיכם  .הגבלה על חשבון הבנק שלכם, החזרות צ'קים ואי כיבוד הוראות קבע, יזכו לתשומת לב מיוחדת ועלולים לפגוע בסיכויים שלכם לאישור בקשתכם להלוואה. אנו מייעצים לחשוף את כל העובדות ולא להסתיר דבר; כך לא תאבדו את אמינותכם כלפי המלווה. למצב זמני  של קשיים כספיים בוודאי קיים הסבר.
    • לאחר קבלת האישור העקרוני לבקשתכם, תידרשו להמציא את הסכם הרכישה החתום וכן הערכת שמאי המוכָר על ידי המלווה, שיעריך את שווי הדירה הנרכשת. דבר זה נחוץ  כדי לקבוע את שיעורהמימון שיאושרלכם,  (שיעור המימון הוא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס) וכדי  לקבוע את ערכ יביטוח הנכס שישועבד על ידיכם לטובת המלווה. אם הדירה חדשה ונמצאת במהלך בנייתה,  והיא נרכשת מחברה קבלנית מוכרת, אפשר שהמלווה יוותר על השמאות.
    בהצלחה!
  • מתי לקחת משכנתא ובאילו מסלולים לבחור?
     שאלה:  אני פונה אליך, בהמשך להרצאתך בקורס למאמנים ויועצים לכלכלת המשפחה של "יבולים" ו"המכללה האקדמית אונו": רכשתי דירה שמתפנה בדצמבר 2010. לצורך הקנייה אני צריכה משכנתא של  600,000.00  ₪. אני מתלבטת אם לקחת את המשכנתא עכשיו, כשתנאי הריבית נוחים ולהשתמש בהון העצמי בהמשך, ובאילו מסלולים לבחור,  או - לחכות חצי שנה. אנחנו יכולים לעמוד בתנאי המשכנתא  ובתשלומי  שכר הדירה  גם יחד.
     
    תשובה:  שלום!
    במענה לשאלותיך: קשה לדעת מה יהיו שינויים בשערי הריבית על משכנתאות,  במסלולים השונים. גם בתוך המסלולים ממיינים הבנקים את הלווים בקטגוריות של לווים מועדפים, בעלי יכולת החזר טובה ויציבה – לעומת לווים עתירי סיכון ואלה שבאמצע.
     
    חלק מהכלכלנים מעריכים כי שערי הריבית על המשכנתאות, לתקופה הקרובה (עד ששה חודשים), יישארו יציבים ואילו אחרים צופים זחילה איטית כלפי מעלה.
     
    כל תנודה (העלאה או הפחתה) בשער הריבית על המשכנתאות, של  0.25% לשנה, בכל מסלול, אשר אולי תתרחש במהלך ששת החודשים הבאים, תגדיל או תקטין  את התשלום החודשי בהלוואה שלך (600,000.00 ש"ח לתקופה של 20 שנה), בכ- 125.00 ₪ לחודש (בחודש הראשון של השינוי.  הקרן פוחתת מדי חודש, לפי שיטת שפיצר). מאידך – אם תיקחי את ההלוואה  בעוד  ששה  חודשים,  אמנם  תחסכי  את  תשלומי  הריבית  שהיית  משלמת במשך ששת  החודשים  הראשונים
     (סכום מצטבר של חלק הריבית בתשלומים החודיים, כ- 10,000.00   ₪) – אך הסיכון הוא: אם תחול העלאה בשעור הריבית על משכנתאות במסלול ההלוואה השקלית צמודת המדד בריבית קבועה, במהלך ששת החודשים הבאים, כהנחת עבודה, ב- 0.25% לשנה, ובמקום 3.50% - 4.00%,  היא תגיע ל- 3.75% - 4.25% לשנה וזה יהיה שער הריבית בו תחויבי במשך כל 20 שנות המשכנתא שלך – הרי שההפרש בסך כל התשלומים החודשיים שתשלמו במהלך תקופת ההלוואה יסתכם בסכום ניכר !
     
    את עומדת בפני קבלת שתי החלטות:
     
    א. האם לבצע את ההלוואה היום או בעוד ששה חודשים?
     
    אנו חיים כיום במצב של חוסר יציבות בשוק ההון, והתחזיות  של הכלכלנים לגבי ההתפתחויות במשק בתקופה הקרובה – מעורפלות וסותרות. אשר על כן אני ממליץ לנצל את שערי הריבית הנמוכים, החלים כיום על משכנתאות הניתנות על ידי הבנקים, ללווים הרוכשים דירה – ולקחת את ההלוואה  מיד,  כל  עוד  הריבית נמוכה. כדאי לבדוק הצעות ב- 2 או 3 בנקים ולהשוות ביניהן. 
       
    ב. באילו מסלולים לבחור?
     
    עצתי לך לפזר את הסיכונים והסיכויים ולקבל את ההלוואה בתמהיל מסלולים, למשל:
        (1). מסלול שקלי צמוד מדד בריבית קבועה                                         200,000.00 ₪.
        (2). מסלול שקלי צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים                         200,000.00 ₪.
        (3). מסלול שקלי בלתי צמוד בריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים         200,000.00 ₪.
     
     
     (במסלול הפריים, שהוא אטרקטיבי כיום לרוכשי דירות הלוקחים משכנתא, יש לעקוב אחר התנודות בו, ואם תחול בו עלייה ניכרת בעתיד, אפשר שייהפך למסוכן.   זה יהיה המועד  להחליפו  במסלול   אחר.  המרת  מסלול  הפריים  במסלול  אחר  איננה  כרוכה   בתשלום עמלת פירעון מוקדם).
     
    *כמובן – שקלי היטב וקבלי החלטה לפי מיטב הבנתך. אני מקווה שתוכלי להיעזר בתשובתי גם בעבודתך המקצועית.
     
    (מענה חוזר):
     
    המון תודה על התייחסותך המקצועית והמהירה. חיזקת את דעתי ואין ספק שניתוח הנתונים ישמש אותי בהמשך דרכי.  
     
< לעמוד הקודם